南都物业(603506)公司首次覆盖报告：规模成长 科技赋能 第三方均好物管龙头持续发力
类别：公司 机构：开源证券股份有限公司 研究员：齐东 日期：2020-08-08
A 股稀缺物管标的，横向项目外拓、纵向业态延伸，均好性企业成长性佳。
南都物业作为国内领先的独立第三方物业公司，成立二十余载，服务版图已经布局全国。服务类型除住宅外，公司纵向延伸到写字楼、商业综合体、会展场馆、政府办公楼宇、城市道路、河道码头等业态。公司品牌优势明显，外拓方式丰富。
预计公司2020-2022 年归母净利润1.45、1.85、2.28 亿元，对应EPS 为1.08、1.38、1.70 元，当前股价对应PE 为25、20、16 倍。首次覆盖给予“买入”评级。
行业格局：拓展空间较大，集中度持续攀升。
1)2019 年，我国城镇化率达60.6%，相较发达国家70-90%水平，我国城镇化进程还有超过10 年的光景。随着城镇化率的持续提升，每年可自由流入物管市场的新房规模可达7-8 亿平米，存量市场仍有18 亿平米体量尤待整合，市场拓展空间较大。2)物管行业在产业链中具备较强的话语权，对上下游的占款规模较为可观。同时现金流较为充沛，靠内生性发展就能获得较为可观的增长。3)物管行业集中度上升是必然逻辑，优质的物业公司在招投标时具备更大的中标优势及决策自主权，另外资本助推物管行业集中度在持续攀升。
规模增长可期、科技赋能，均好性企业成长性佳。
截至2020 年一季度，公司总签约项目499 个，签约面积6075 万平方米，2017-2019 年签约面积复合增速达25%。公司通过收并购、合资公司等方式持续发力，在住宅、非住宅物业方面平衡拓展。物管服务毛利率稳中有升，2019 年同比提升0.5 个百分点至19.73%。此外公司持续优化悦嘉家APP、“物业+互联网”数据中心密切跟踪在管项目状态，智能化管理有效压缩人工成本，科技提效、大数据赋能为后期增值服务的拓展奠定技术基础。目前增值服务收入体量较低，占比仅8%，但增速高、利润厚的特征有效助力公司后续业绩更为坚挺。
风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩；行业限价政策影响盈利情况。
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