保利发展2026年三季报点评：业绩短期承压，拿地规模保持稳健

保利发展(600048)
    事件：
    公司发布2026年三季报，2026年前三季度公司实现营业收入1549.56亿元，同比下降10.80%，归母净利润23.32亿元，同比下降16.03%。
    要点：
    受毛利率下降等因素影响，公司2026年前三季度营收利润同比承压受到公司房地产项目结转规模下降影响，2026年前三季度公司营收同比下降10.80%，实现归母净利润23.32亿元，同比下降16.03%。公司前三季度归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降0.59个百分点至12.78%；2）2026年前三季度投资净收益为-0.02亿元，而去年同期为0.21亿元。
    销售规模小幅下降，但仍稳居行业首位
    公司销售金额稳居克而瑞排行榜首位，2026年前三季度公司实现签约金额1812.37亿元，同比减少10.16%，实现签约面积875.53万平方米，同比减少13.35%，签约均价同比提升3.68%至2.07万元/平方米。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，前三季度公司实现销售回笼1609亿元。
    拿地规模保持稳健，新增项目均位于核心城市
    2026年前三季度公司新增35个项目，均位于38个核心城市，69%投资金额位于北上深一线城市的核心区域核心板块，总获取成本772亿元，拓展容积率面积334万平方米，拿地销售比42.6%，积极为公司后续发展储备资源。截至三季度末，公司共有在建拟建项目501个，在建面积4377万平方米，待开发面积4664万平方米。
    融资渠道保持畅通，资产负债率下降
    公司已有融资渠道保持畅通，上半年累计完成81亿元公司债发行，最低利率3年期1.85%，5年期2.20%，创公司债券融资利率新低。截至2026年9月末，公司货币资金余额1189.02亿元，同比下降3.05%，总资产为11533.81亿元，较年初下降2.99%，资产负债率为71.68%，较年初下降0.55个百分点。
    投资建议：
    公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为15.21/19.70/24.51亿元，对应26/27/28年PE分别为42.90X/33.12X/26.61X，持续给予“买入”评级。
    风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧