2025年业绩承压，既受行业趋势拖累也有非经营性因素影响

我爱我家(000560)
    核心观点
    受行业拖累，公司营收同比下滑。2025年，公司实现GTV住房交易额2520亿元，同比-12%；实现营业收入105亿元，同比-16%，主要受下半年高基数效应和房地产销售量价下行的双重影响，Q3和Q4单季度营业收入分别同比下滑15%和39%。分业务结构看，2025年，经纪业务、新房业务和资产管理业务GTV占比分别为79%、14%和7%，而收入占比分别为35%、9%和48%，主要因为各业务货币化率差异较大，分别为1.8%、2.6%、28%。
    公司业绩承压，也受非经营性和一次性因素影响。2025年，公司归母净利润为-0.97亿元，较2024年减少1.7亿元，同比-232%，亏损主要集中在Q4；毛利润为9.7亿元，较2024年减少2.6亿元，同比-21%，降幅远小于归母净利润降幅；归母净利率-0.9%，同比下降1.5pct；毛利率9.2%，同比下降0.5pct；销售费率5.5%，同比增加0.5pct；管理费率8.9%，同比增加1.1pct。公司亏损因素复杂，除居住行业量价下行导致的毛利率下降和管销费率提升外，受非经营性和一次性因素的影响也较大，如投资性房地产公允价值下降和总部大楼转入固定资产计提折旧增加（资产账面价值波动，不影响公司现金流和实际运营能力）、新房业务应收账款减值准备计提（计提后相关应收账款净额已降至1.9亿元）等。
    住房交易业务经营状况随行业波动。2025年，公司经纪业务、新房业务GTV交易额分别为1998亿元、343亿元，同比分别为-14%、-10%，与行业整体趋势相当；营业收入分别为36亿元、9亿元，同比分别为-11%、-22%；毛利率分别为16%、10%，同比分别下降4.2pct、1.9pct；住房交易业务合计贡献了公司收入的43%、毛利润的70%。截至2025年末，公司运营门店2475家，其中，直营店占比83%，经纪人数3万。公司布局聚焦核心城市，在北京、上海、杭州的市占率相对稳定，预期伴随市场边际企稳，经营将逐步改善。
    资产管理业务房源稳步增加，运营状态良好。2025年，公司资产管理业务实现GTV交易额179元，同比-1%；收入50亿元，同比-18%，主要因为公司推出的新产品“相寓优选”采用净额法确认收入，这也使得总资产规模和资产负债率相应下降；毛利率为负，主要是自2021年开始执行新的租赁准则，公司将部分房源租金收益确认至“资产处置收益”科目，若调整回该部分收益，资产管理业务2025年实际毛利率为14.9%，同比提升2.2pct。截至2025年末，相寓在管房源33.7万套，同比+11%，持续稳定增长。2025年，公司平均出房天数为8.8天，出租率为95%，继续保持在行业头部水平。
    投资建议：综合考虑居住行业的量价趋势对公司主营业务的影响，我们适当下调此前的盈利预测，预计公司2026-2027年营业收入分别为103/101亿元（原值138/144亿元），归母净利润分别为0.79/0.83亿元（原值2.7/3.0亿元），对应每股收益分别为0.03/0.04元，对应当前股价PE分别为88/84倍，维持“优于大市”评级。（具体盈利预测见正文）
    风险提示：经济增速放缓、房地产市场量价持续下行；公司住房交易的佣金
    费率下降、市占率提升不及预期；公司资产管理业务运营效率下降等。