保利发展2026年半年报点评：业绩短期承压，投资聚焦核心城市

保利发展(600048)
    事件：
    公司发布2026年半年报，2026年上半年公司实现营业收入1028.6亿元，同比下降11.98%，归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%。
    要点：
    营收和归母净利润同比承压
    受到公司房地产项目结转规模下降影响，2026年上半年公司营收同比下降11.98%，实现归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降1.61个百分点至13.03%；2）2026年上半年投资净收益为-0.29亿元，而去年同期为9.84亿元；3）2026年上半年公司信用减值损失较去年同期多损失3332.61万元。
    销售规模小幅下降，核心城市销售贡献占比高
    2026年上半年公司实现签约金额1351.06亿元，同比减少6.93%，实现签约面积631.94万平方米，同比减少11.44%，签约均价同比提升5.08%至2.14万元/平方米，销售权益比84%。公司核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平，上半年一线城市销售占比42%，二线城市销售占比44%。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，上半年公司回笼资金1110亿元，销售回笼率82.16%。
    投资聚焦核心城市，土地资源优质
    2026年上半年公司新增21个项目，拓展总地价384.4亿元，总计容面积166.0万平方米，同比分别下降24.4%和27.1%，拓展金额权益比为98%，较2025年上半年提升11个百分点，公司在一、二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，积极为公司后续发展储备资源。截至上半年末，公司共有在建拟建项目487个，在建面积4241万平方米，待开发面积4588万平方米。
    融资渠道保持畅通，融资成本持续下降
    公司已有融资渠道保持畅通，上半年累计完成81亿元公司债发行，最低利率3年期1.85%，5年期2.20%，创公司债券融资利率新低。截至2026年上半年末，公司货币资金余额1338亿元，较去年末增加109亿元，占总资产比例为11.48%，资产负债率为71.79%，较年初下降0.45个百分点。公司融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，上半年末公司综合融资成本同比下降28BP至2.61%。
    投资建议：
    公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为13.64/18.42/25.15亿元，对应26/27/28年PE分别为49.51X/36.64X/26.84X，持续给予“买入”评级。
    风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧