房地产行业：3月单月同比增速放缓 销售均价环比降温-3月百强房企销售点评
类别：行业 机构：天风证券股份有限公司 研究员：陈天诚/张春娥 日期：2021-04-01
事件：克而瑞公布2021 年3 月百强房企销售额，10 强、50 强、100 强2 月单月分别为4485 亿元、10319 亿元、12132 亿元，同比增速分别为+32.33%、+57.17%、+58.47%，1-3 月累计销售额分别为11304 亿元、25572 亿元、30759 亿元，同比增速分别为+45%、+78%、+84%。
3 月单月同比增速放缓，龙头房企分化明显。克而瑞公布2021 年3 月百强房企销售额，10 强、50强、100 强2 月单月分别为4485 亿元、10319 亿元、12132 亿元，同比增速分别为+32.33%、+57.17%、+58.47%，环比变动+49.42%、+48.62%、+48.44%。TOP10 房企分化明显，其中8 家企业实现双位数增长，保利地产在Top10 中同比增速最快，达到93.03%；世茂集团、融创中国同比增速也达到50%以上；中海地产、绿地控股、新城控股同比增速均超40%；碧桂园、华润置地同比增速分别为14.85%、16.34%。2 家房企实现一位数单月增长，万科、中国恒大单月增速分别为7.64%、7.94%。TOP10-20 房企旭辉集团、金地集团、中南置地、中梁控股表现十分亮眼，实现单月100%以上的高速增长。1-3 月，10 强、50 强、100 强累计销售额分别为11304 亿元、25572 亿元、30759 亿元，同比增速分别为+45%、+78%、+84%，较1-2 月累计增速分别变动-13.89、-19.51、-20.11 个pct。前35 房企中，除华夏幸福，其余房企的累计同比增速均为正。
从累计数据来看，房企销售增速开始放缓。
一二线房企增速快于三四线房企，环比均上升。分结构来看，布局一二线、三四线为主房企单月销售同比增速分为39.67%、21.69%，环比增速分别为37.81%、42.34%，累计增速分别为62%、41%，较1-2 月累计增速分别下降11.78、9.69 个pct。我们关注的重点房企单月同比增速为35.66%，环比增速41.85%，累计增速达62%，较1-2 月累计增速下降17.55 个pct，快于10强、但弱于50 强、100 强。
单月销售均价环比降温，权益比例同比均有所下调。根据克而瑞数据，10 强、30 强、50 强3 月单月销售面积分别为3583、5785、6907 万平，同比增长23.65%、34.44%、38.54%，增速较2月分别变动2.28、-40.20、-50.92 个百分点，环比增速分别为71.08%、52.68%、52.78%；2月单月10 强、30 强、50 强销售均价分别为12615、13986、14603 元/平米，同比增速7.21%、8.89%、12.04%，较2 月增速分别变动-24.09、-24.63、-17.31 个百分点，环比增速分别为-12.18%、-9.11%、-6.08%，3 月销售量价继续改善，但Top30、50 增速较上月放缓。TOP10公司3 月销售均价12615 元/平，同比增速为7.21%，TOP10 中6 家公司单月销售均价同比上升。
3 月，碧桂园销售均价8699.64 元/平，同比减少0.59 元/平；中国恒大销售均价8728.36 元/平，同比减少546.37 元/平；万科销售均价15575.99 元/平，同比增加252.39 元/平，融创中国销售均价15062.52 元/平，同比增加1056.24 元/平；保利地产销售均价15057.26 元/平，同比增加737.90元/平；龙湖集团销售均价18040.79 元/平，同比增加2429.22 元/平；新城控股销售均价12022.19元/平，同比增加440.88 元/平。权益比例看，10 强、30 强、50 强3 月权益比例分别为75.65%、71.06%、69.70%，同比分别变动-2.22、-1.55、-3.50 个百分点，较2 月权益比例变动1.69、-1.23、-1.56 个百分点。
销售目标方面。以1-3 月累计完成情况看，有18 家房企已经披露2021 年销售目标，除滨江集团将销售目标下调至2020 年销售额的88%外，其余房企均在2020 年销售额基础上上调销售目标，其中有10 家房企上调幅度超过10%，其中绿城中国上调幅度最高，达到44%。已披露销售目标的房企平均完成度为22.61%，有14 家房企完成度超过20%，其中滨江集团完成度最高，为39.34%。
投资建议：“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1)优质龙头：万科A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2)优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3)优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4)低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1)优质成长：华润置地；2)优质物管：融创服务。
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