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六大券商周四看好的六大板块

证券之星 2021-02-04 13:14:45
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房地产行业报告:城市进化必由之路、湾区房企必争之地

类别:行业 机构:东兴证券股份有限公司 研究员:林瑾璐/陈刚/曹钧鹏 日期:2021-02-04

投资摘要:

城市更新的核心是产业结构的升级与城市的发展进化,主要分为全面重建,部分改造与综合整治三种类型。

城市更新何以成为城市进化必由之路:1)城市化即将步入缓慢发展阶段,增量扩张模式渐行渐远;2)城市更新助力产业结构升级,引领城市发展进化;3)城市建设用地供应紧张,通过城市更新盘活存量土地成为必由之路;4)大城市住房供应紧缺且存量住房品质不高,通过城市更新改善住房供给成为大势所趋;5)政策不断深入与推进,城市更新有望迎来加速发展。

城市更新何以成为湾区房企必争之地:1)湾区城市更新政策推进最快、发展空间大。广东省作为全国存量节约集约用地的示范省,十多年来在城市更新领域已经形成了完善的政策框架,积累了丰富的实践经验。2)大湾区的“三旧改造”大量采用拆除重建的方式,为珠三角日趋紧张的土地供应拓展了空间。城市更新自然就成为了湾区房企补充土储的重要手段;3)相比竞争激烈的招拍挂拿地方式,城市更新(“三旧改造”)能以更低的地价获取土地储备,保证更高的利润率。

房企如何参与湾区城市更新:部分改造与全面重建类更新项目,是房企参与湾区城市更新的主要模式。最为典型的就是“旧厂房”的“工改工”和“工改商”以及“旧村庄”和“旧城镇”的全面改造。“旧厂房”改造业主结构相对简单,改造周期较短。“旧村庄”和“旧城镇”改造周期长且不确定性高,但利润空间更大。

从城市更新项目的储备规模来看,佳兆业集团是当之无愧的领头羊。截至2020 年上半年,佳兆业集团旧改项目总储备达到了167 个,占地面积超过4200 万平方米,大湾区旧改占地面积达99%。近年来旧改项目每年为佳兆业贡献约1/3 的合约销售及结转收入,且占比有逐年提升的趋势。除了佳兆业集团,湾区城市更新对于龙光集团、时代中国控股、中国奥园和合景泰富也颇为重要,四家公司城市更新的储备建面与表内土储之比都超过了50%。

从城市更新项目的转化情况来看,各家房企的项目推进力度都有显著加强。政策上的鼓励显著加快了湾区城市更新项目的推进速度。佳兆业集团、龙光集团、富力地产、中国奥园四家披露了未来城市更新项目转化计划的房企,在3 年内都有超过千亿可售货值的转化计划,项目的推进力度都有明显加大。

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