万科A(000002)公司动态点评：单月销售加速 拿地维持谨慎
类别：公司 机构：长城证券股份有限公司 研究员：陈智旭 日期：2020-07-08
事件：7 月2 日，万科发布2020 年6 月销售及近期新增项目情况简报，6月公司实现合同销售面积501.5 万平方米，同比增长2.49%；实现合同销售金额733.7 亿元，同比增长10.51%。6 月公司新增全口径计容建面215.9万方，同比下降52.91%；对应全口径地价182.37 亿元，同比下降35.89%。
单月销售加速，全年销售水平有望实现稳健增长：6 月公司实现合同销售面积501.5 万平方米，同比增长2.49%，环比增长29.65%；20 年累计实现合同销售面积2077 万平方米，同比降幅收窄至3.40%。6 月公司实现合同销售金额733.7 亿元，同比增长10.51%，环比增长19.73%，销售均价14630 元/方，较上月小幅下降；20 年累计实现销售金额3204.8 亿元，同比降幅收窄至4.05%。综合来看，6 月公司销售明显提速，累计销售面积与销售金额同比降幅进一步收窄。考虑到下半年较强的推售能力及相对友好的政策环境，我们认为公司将加速回追销售进度，全年销售水平有望实现稳健增长。
上半年拿地力度大幅下降，补货热点地区：6 月公司于深圳、东莞、宁波等地共获15 宗开发项目，总体权益比例58.0%，对应全口径计容建面215.90 万方，同比下降52.91%，环比上升22.08%；对应全口径地价182.37亿元，同比下降35.89%，环比上升10.51%；拿地均价8447 元/方，新获项目所处城市能级较上月有所下沉致使拿地均价下降，拿地面积占比销售面积43.05%，拿地金额占比销售金额24.86%，近两月基本维持平稳。20年累计土地投资面积872.10 万平方米，土地投资金额524.48 亿元，分别同比下降44.22%及47.22%，上半年公司拿地力度相比去年大幅下降，布局上依然以珠三角、长三角等热点区域为主。
投资建议：公司一直是运营稳健的板块龙头，19 年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势，6 月公司单月销售明显提速，累计销售面积与销售金额同比降幅进一步收窄。考虑到下半年较强的推售能力及相对友好的政策环境，我们认为公司将加速回追销售进度，全年销售水平有望实现稳健增长。维持公司“推荐“评级，考虑到(1)公司估值处于相对低位，(2)公司股息率近4%，相对较高，(3)行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小，融资成本降低，(4)长效地产政策持续出台，利好经营稳健的龙头个股。我们预计公司20~22 年分别实现归母净利润451.86、520.00 及586.68 亿元，同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%，EPS 4.00、4.60 及5.19 元/股，对应PE 7.3、6.3 及5.6 倍。
风险提示：疫情发展超出预期，地产政策超预期收紧，市场流动性超预期收紧，公司销售结算增长不及预期。
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