2024年中报点评：上半年业绩录得约98亿亏损，降解存量债务取得成效

万科A(000002)
    投资要点：
    万科A（000002）发布2024年中报，2024H1实现营业收入1427.8亿元，同比-28.9%；归母净利润亏损98.5亿元，同比-199.8%。
    2024H1营收同比下降约29%，归属净利润亏损98.5亿。公司2024H1实现营业收入1427.8亿，同比-28.9%；实现归母净利润亏损98.5亿，同比-199.8%；扣非归属净利润亏损76.13亿，同比-187.48%。业绩亏损主要由于：1）房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，1H24开发业务收入1116.8亿元，同比-34.6%，结算毛利率仅6.8%，同比下降13.5pct。公司毛利率下降受几个因素叠加影响。一是以价换量导致利润折损；二
    是2022年前获取的项目地价高且当前进入结算期，对当期利润带来压力。2）计提减值，中期对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元(含非并表项目计提1.7亿元)，计提信用减值损失21.0亿元。3）部分非主业财务投资出现亏损，投资的普洛斯投资性房地产从公允价值法调整为成本法，形成账面亏损约1亿元。4）部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。
    上半年销售金额同比下降37%。2024H1公司实现销售金额1273.3亿，同比-37%；现销售面积939.5万平米，同比下降27.6%；实现回款1186亿，完成房屋交付7.4万套。销售降幅与百强房企平均降幅相约。而销售规模保持行业第一阵营。截至6月末，报表内有2213万平米已售资源未结算，合同金额合计约3272亿元，较上年末分别下降5.4%和9.2%。
    持续降解存量债务，年内已无境外公开债。上半年万科经营性净现金流-51.76亿元，其中Q2经营性净现金流已转正，达到42亿元。万科持续降解存量债务，上半年累计偿债524亿元，年内境外公开债已全部偿还完毕，境内公开债仅余1笔中票20亿元。同时上半年融资端取得大破局，实现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%。融资模式转型也取得了较大进展，白名单积极推进；5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，上半年经营性物业贷落地219亿元。截至6月底账上货币资金为924亿元。
    总结与投资建议：整体看，公司受房地产市场下行及去杠杆影响，2024H1业绩承压。公司通过实施一揽子方案，进行管理提效、销售提效，并且积极降低杠杆，改革转型，将能实现再次轻装前行。在房地产优化政策持续发力下，未来房地产市场逐步探底回暖，公司降解存量债务逐步完成，预计行业周期底过后其盈利将能实现修复。预测公司2024-2026年归属净利润分别为-87.31亿/6.26亿/116.67亿，维持“持有”评级。
    风险提示：楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。