当期业绩压力显现，骨干增持提升信心

万科A(000002)
    事件
    2024 年 7 月 9 日万科 A 披露 2024 年中期业绩预告， 预计 2024 上半年归母净利润亏损 70-90 亿元，同比下降 171%-191%；扣非净利润亏损50-65 亿元，同比下降 157%-175%。
    点评
    追求现金流，加大库存去化和资产处置， 业绩压力加大： 1H24 公司归母净利润预计亏损，主要由于：①房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，当期结转利润主要对应 2022、 2023 年销售项目和 1H24消化的库存项目，销售情况和毛利率均低于预期；②对部分项目计提减值；③部分非主业财务投资出现亏损；④部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，形成资产处置亏损。
    践行业务重整和化解风险的“一揽子方案” ： 1H24 公司完成房屋交付 7.4 万套；公开市场债务正常兑付；实现销售金额 1273.3 亿元，同比-37%， 保持行业第一阵营，实现回款 1186 亿元；实现大宗交易回款 93.4 亿元；印力集团完成商业基础设施 REIT 的发行，发行规模 32.6 亿元。 积极应对现阶段困境，长远推动业务转型升级。
    骨干员工拟增持公司 A 股股票， 增强投资者信心： 2024 年 7 月 9 日，公司公告称骨干管理人员拟自筹资金合计人民币 2 亿元，委托第三方通过信托计划自愿增持公司 A 股股票。 基于对行业和公司未来发展的长期信心，公司骨干管理人员拟实施增持计划以维护股东利益，增强投资者信心。
    投资建议
    考虑公司去库存和资产处置带来的业绩压力， 我们下调公司盈利预测， 预计2024-2026年归母净利润分别为-49.8 亿元、25.7 亿元和 26.3亿元（原为 125.1 亿元、 127.5 亿元和 129.0 亿元） 。 由于公司短期面临现金流压力，工作重心在业务重整和化解风险，业绩压力加大，将公司“增持”评级下调至“中性”评级。
    风险提示
    房地产市场销售低迷； 经营服务业务发展不顺； 出现债务违约