近日相关部门下发《关于城市商品房预售资金监管的相关意见》。据了解，该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。恒大暴雷事件发生后，一些地方政府存在对预售资金监管过度的问题。上述文件将纠正这些行为，帮助一些资金困难的房地产企业缓解资金流动状况。
受消息面影响，今日早盘，房地产板块强势爆发，南山控股、荣安地产、天保基建开盘涨停，泰禾集团、中国武夷开盘秒板，大龙地产、珠江股份、嘉凯城等涨幅靠前。该政策是否能给低迷的房地产行业带来生机？投资者是否能把握其中的反转机会？本文将重点分析以上问题。
政策纠偏有助于缓解房企资金困境
预售资金监管的过度纠偏有利于缓解房企资金流动状况。意见指出，预售资金监管额度由市、县住房和城乡建设部门根据项目合同、工程造价等进行核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度后，剩余资金由房企提取，有利于提高资金使用灵活性。2021Q3以来，部分房企信贷事件频发，多地政府出于“保交付、防烂尾”的目的收紧预售资金监管，进一步加剧行业流动性压力，但近期烟台下调守信房企商品房预售监管资金留存比例3-5 pct，已现松绑信号。此次意见对预售资金实行全国统一管理，有利于规范预售资金使用，强化地方有关部门的监管责任。
根据克而瑞公布的 2022 年 1 月百强房企销售业绩，TOP100 房企 1 月全口径销售额达到 5849.4 亿元，同比下降 40.7%，累计增速较 2021 全年下降 37.5 个百分点，单月增速较 2021 年 12 月下降 4.7 个百分点。目前多地政府相继出台宽松政策，从降低公积金贷款比例、预售资金放松、购房鼓励等方面引导购房消费，首创证券预计在因城施策框架下，政策端将保持边际改善趋势，后续行业基本面有望迎来复苏。
从首创证券跟踪的高频数据来看，重点监测的 55 个城市 1 月单月新房销售面积同比下降 31%，其中一线、二线及三四线城市增速分别为-20%、-24%和-55%，一线城市跌幅持平，二线及三四线城市跌幅分别扩大 15 个和 22 个百分点。
房地产市场困境依旧存在，反转还待观察
具体房企来看，碧桂园 1 月全口径累计销售额达到 494.5 亿元，同比下降 11.1%，万科(335亿，-52.3%)、保利发展(283 亿，-32.6%)、融创中国(278 亿，-20.6%)分列其后，首月销售额均超 200 亿元水平，构成第一梯队。
其它的房企中 1 月全口径销售额同比增速跌幅较小的为碧桂园(-11.1%)、绿城中(-20.5%)、融创中国(-20.6%)、绿地控股(-25.4%)和荣盛发展(-26.9%)。机构关注的房企 1 月单月均为负增长，其中世茂集团、中南建设以及中国奥园同比跌幅超过 60%，万科、中国金茂以及阳光城跌幅超 50%。
目前行业估值中枢已有所修复，现阶段板块反弹逻辑仍主要基于政策放松预期，在稳增长的大背景下，首创证券认为政策释放力度将逐级强化，不排除非热点城市打破以往过度调控的枷锁，后续行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏。未来随着行业格局和发展模式的重构，中长期来看房企的经营管理效率和信用获取能力将是重点关注要素，行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现。改善预期下地产股向来具有超额收益显著的特性，首创证券建议关注万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。
平安证券认为尽管信贷端持续转暖，多地政府亦出台偏松政策，但金融机构及购房者信心仍不足，行业现金流未见明显改善，叠加上半年海外债到期高峰，部分房企资金压力犹存。短期看，无论是从“稳增长”大局、或是避免行业系统性风险，后续政策端仍有改善空间，有望带来板块估值持续修复。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A等，同时随着政策改善力度加大，
适度关注二线弹性优质民企的估值修复如金科股份、新城控股、中南建设、龙光集团等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，性价比凸显，平安证券看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。
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