万科A:金九成色不足,政策助力,银十可期
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研究机构：群益证券(香港) 分析师：王睿哲 撰写日期：2015-10-10
公司9月的销售情况:公司9月份实现销售面积184.2万平方米,销售金额244.2亿元,分别同比+11.2%和+24.7%,环比+7.3%和+9.8%。整体来看,公司1-9月累计实现销售面积1440.0万平米,销售金额1804.8亿元,分别同比增长13.9%和21.1%。公司销售业绩略低于我们的之前的预期。
政策助力,“银十”可期:公司9月销售金额环比增幅为9.8%,低于公司近五年9月的平均增幅14.9%。同比来看,由于基期的不断垫高,增速也是不断下降,但9月销售金额增速仍可维持在24.7%。公司“金九”销售成色略低于我们的预期,预计主要是由于推盘偏少的因素所致。而从销售均价来看,受推盘结构的影响,公司9月的销售均价创出历史新高至13257元/平米,MOM+2.3%,YOY+12.1%。国家在9月30日公告降低非限购城市(即除去北上广深及三亚五城市)的商贷首付比例至25%(原30%),幷积极推动公积金异地互贷政策,将再次降低购房者的购房门槛,将有利于房地产销售额的提升。我们认为公司在政策窗口期及旺季期间将会增加推盘,10月销售将有望创出全年新高,但由于去年10月基期偏高,同比增速预计将继续回落。全年来看,我们仍维持2500亿左右销售的预期。
物流业务再拿两地:公司9月再获得长沙望城以及成都空港两物流项目,建筑面积分别为5.5万平米和7.0万平米,公司分别拥有40%和50%的权益,公司共需支付地价0.58亿元。截至目前,公司累计已收获6个物流项目,累计权益建筑面积为22.3万平米,物流业务稳步推进。
公司债券利率创新低,回购已开始实施:公司公告其2015年公司债(第一期)的发行额度为50亿,实际的发行票面利率为3.5%。公司本次公司债的发行利率已为同业最低,通过低利率债券的发行,公司的综合融资成本将会得到进一步的下降。另外,公司A股回购已开始,截止9月30日,公司已回购社会公众股1248万股,占公司总股本的0.113%,耗资1.6亿元,回购价格区间为12.57-13.16元/股。目前公司仍有3个月的可回购期以及98.4亿的回购资金,预计未来当公司股价跌破13.16元的回购价时,公司回购力度将加大,公司股价的安全边际明显。
盈利预测与投资建议:公司的回购计划、员工持股计划、以及险资的不断举牌已使得公司股价具备较为明显的安全边际,而从公司的发展来看,公司的房地产销售近期将会继续受益于房地产政策和货币政策的宽松,在未来还将受益于市占率的提升,以及公司在消费地产、产业地产等业务的积极布局。我们看好公司在行业下半场的发展前景。我们预计公司2015、2016年净利润将达到172亿元和196亿元,YOY增长9.1%和14%,EPS1.56元和1.78元,A股对应PE为8.4倍和7.4倍,PB1.4倍;H股对应PE为9.1倍和8.0倍PB1.6倍,公司估值偏低,我们继续给予A股、H股“买入”的投资建议。
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