房地产行业:首套房首付比例下调,政策持续宽松下期待四季度销售
类别：行业研究 机构：申银万国证券(香港)有限公司 研究员：Kris Li 日期：2015-10-10
9月30日,央行与银监会发布通知称,经国务院同意,在不实施“限购”措施的城市对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例由不低于30%调整为25%。目前,中国仅有四个一线城市,即北京、上海、深圳、广州,及一个旅游城市三亚仍执行限购措施(本地居民家庭不得购买第三套住房、非本地居民缴税满一定年限方可购房),其余曾经同样自2011年开始执行限购措施的40个城市在去年7、8月份先后取消了该政策。
中国自2014年下半年开始逐步放松房地产政策,在取消了多数城市的限购政策后,于去年9月30日宣布放宽首套房贷的认定标准,六个月后又将二套房贷的首付比例从不低于60%调整为40%。而在本次宣布调降首套房首付比例的两周前,国务院才于9月14日发布通知,将一般商品住房项目的资本金比例统一由30%调整为25%。而在行业宽松政策之外,自去年11月至今年8月,中国共计实施了5次降息和4次降准。
但在行业和货币政策维持宽松一年后,房地产投资并未跟随销售复苏(全国新房销量前八月同比增长8%)而自低位企稳。继去年下滑了14%和11%之后,土地购置面积和新开工面积在今年前八个月分别累计同比继续下滑32%和17%,这使得在建面积的增速连续28个月持续下行至8月的历史新低仅2.5%,房地产投资额增速亦呈现同步连续下滑态势,从13年的20%、14年的10%持续放缓到今年前八个月的3.5%,8月单月更是报出了负值(同比下滑1.1%)。
自9月下旬开始,中国已经进入下半年的住房销售旺季,在国庆长假各地居民旅游归来后,预计开发商将显著加快推盘速度,尤其会抓住首付比例下调的契机加大非核心城市的库存去化。尽管收入增速跟随经济增长放缓亦有所下滑,但大幅下滑的按揭利率以及尚未反弹的房价,都令该些地区买房者的购买力在持续提升。而核心城市则将在库存走低的大环境下(一线城市由去年9月高位的15.1个月下降至目前的7.8个月,核心二线城市则由高位的16.3个月下降至目前的10个月)进一步由买房市场向卖方市场转变,追涨情绪的进一步上升使得高房价在打压需求这一端的影响尚不至立即反映出来。
因此,总结而言我们看好四季度的销售,并且我们认为,在目前一二线核心城市地价不断飙升至新高而三四线城市仍有大量住房库存待消化的两难局面下,房地产投资的回升估计仍是任重道远,这将使得政策制订者对于房价反弹的容忍度较过去上升,也因此行业和货币政策在未来相当长一段时间内仍然维持宽松的格局,比如在一套和二套房的首付比例上,仍有进一步的调降空间。而我们的宏观团队也认为,年内可能还有一次降息两次降准。
自2013年初高位以来,房地产投资增速连续30个月呈下滑趋势(13年、14年和15年前八月的同比增速分别为20%、10%和3%),8月同比下滑1.1%。基于当前一线城市地价不断创出新高以及二三线城市去库存仍有压力的困境,房地产投资的复苏仍有待观察。我们认为在可预见的未来政策将会持续宽松,首套房和二套房的首付比例仍有下调空间。
自9月30日宣布下调首套房首付比例以来,大中型香港上市的内地开发商股价平均反弹了10%左右,较同期恒生国企指数的涨幅(9%)小幅超出。而我们推荐的中型开发商如远洋、世茂的反弹幅度都达到了15%。目前板块平均估值相当于44%净资产折价,0.7倍15年PB,6.6倍15年PE,仍然非常接近10年均值下方一个标准差的位置,以目前整体的流动性水平而言,我们认为安全边际是足够的。我们重申行业看好评级,并依据三条主线选择标的:1)在一线城市有充足的土地储备并在土地热潮中审慎购地者:中海外和远洋;2)具有吸引力的高股息分红:世茂和合景泰富。3)外债风险敞口最小的开发商:万达和万科。
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