南国置业: “引战”尘埃落定 快速发展插翅双飞
南国置业 002305
研究机构：东兴证券 分析师：张鹏,郑闵钢 撰写日期：2012-12-24
事件:
2012年12月20日,公司发布公告称公司控股股东许晓明先生及许贤明先生与中国水电地产公司于2012年11月20日就股权转让签署了协议书。根据上述协议书,许晓明先生与许贤明先生(持有武汉新天地投资有限公司5%的股权)向中国水电地产公司整体转让所持武汉新天地投资有限公司(以下简称“新天地公司”)100%的股权;许晓明先生向中国水电地产公司转让其所持有的公司总股本8%的股权。
主要观点:
1.拟引入战备发展伙伴事宜尘埃落定
公司于2012年11月20日发布公告,公司控股股东许晓明先生及许贤明先生与中国水电地产公司于2012年11月20日就股权转让签署了意向书,拟通过转让公司共计29.75%的股份,引入战略合作伙伴中国水电地产。目前该事项已经尘埃落定,双方签署股权转让协议书,转让对价5.1元/股。
2、公司进入快速发展期
我们认为,公司和中国水电地产具有很明显的优势互补性。公司是武汉地区房地产开发企业的龙头,精于商业地产的开发、专于商业和物业的运营。公司“物业销售、统一经营、收益共享”的经营模式具备竞争优势,奠定了公司快速发展的强有力基础。目前公司拥有的优势商业运营能力已被市场证明,从12年起公司将进入快速扩张期。中国水电地产公司是中国水利水电建设集团公司的直属企业,其发展起步较晚,但是发展速度非常快,目前在全国拥有土地储备约400万平方米,主要集中分布在西南地区,从城市生态环境上讲较契合南国置业二线城市商业地产的地位。同时,中国水电地产依靠股东中国水电集团强大的资源背景,在项目获取方面具有极大优势。双方的合作更加保证了公司的资金来源和项目的可复制性,对于公司异地扩张具有极大利好作用。
3、公司实际控制人未变
公司控股股东许晓明先生(直接持有公司股份48541.11万股,持有武汉新天地投资有限公司95%的股权并通过武汉新天地投资有限公司间接持有公司股份19837.01万股,合计持股68378.12万股,占公司总股本的71.23%)。根据此次转让方案,许晓明先生转让后持公司总股本从现71.23%调整为42.56%,中国水电地产公司合计持有公司总股本的29.75%,其中通过武汉新天地投资有限公司间接持有公司股份20,881.06万股,为公司的第二大股东。
南国置业引进中国水电地产公司作为战略发展伙伴,是民营企业与央企的一次强强合作。南国置业是武汉市场较早进入房地产业的公司之一,1999年的“南国〃中央花园”首次将“家园+公园”的理念引入社区,初步打开市场;2001年的“南国·南湖都会”项目则是公司做商业地产的首次尝试,并获得了巨大成功,公司从此开始了商业地产之路。目前公司在武汉形成发以“南国·大武汉家装”为代表的建材家居广场系列和以“南国·北都城市广场”、“南国·西汇广场一期”为代表的城市广场系列,另外还有以“南国·南湖花郡”、“南国·悦公馆”为代表的住宅系列。公司的项目均位于城市的市级商业中心核心地段或者区域的商业副中心。公司目前在建的8个项目中,两个项目位于市级商业核心地段,3个位于古田商业副中心,1个位于南湖商业副中心,一个位于后湖商业副中心,一个位于荆州商业副中心。
4、战略投资者实力强劲
中国水利水电建设股份有限公司(SinohydroGroupLtd.)是中央管理的中国水利水电建设集团公司整体改制并控股创立的股份公司,是跨国经营的综合性大型企业,是中国规模最大、科技水平领先、最具实力、行业品牌影响力最强的水利水电建设企业。公司是国内水利建设的国家队,自上世纪50年代以来,承担了国内65%以上的大中型水利水电工程的建设任务,参建了长江三峡等上百座世界瞩目的巨型水电站,截止2011年6月30日,累计完成总装机容量1.46亿千瓦,为中国常规水电装机容量、水电在建规模跃居世界第一做出了突出贡献,先后在亚、非、欧、美的50多个国家和地区进行了工程承包建设和经济技术合作,拥有全球50%的水利水电建设市场份额。2009年,在中国对外承包工程企业中以营业额位列第4位,在全球最大225家承包商中排名第31位,“中国水电”已成为国际上水利水电建设的第一品牌和行业代表。
中国水利是国内的水利水电建设龙头。公司的前身是中国水利水电建设集团公司,自20世纪50年代至今,承接了国内65%以上的大中型水利水电工程,参建了长江三峡等上百座世界瞩目的巨型水电站,截止2011年6月总装机容量突破1.46亿千瓦。中国水利凭借工程建设的优势,多元化地发展业务。公司在自身水利水电建设绝对龙头地位的基础上,逐渐形成了以工程建设为主,以电力投资与运营、设备制造与租赁和房地产开发等多点开花的主营业务结构。目前公司的收入结构中,工程承包占比90%以上,但近几年其他各项业务发展迅速,占比逐年提升。中国水利海外业务蓬勃发展。2011年1-6月公司收入结构中,海外地区的占比为29.17%,毛利率超过20%,公司新签合同订单中,2011年海外与国内业务的比值为87.74%,较2010年提高30个百分点;海外业务中水利水电工程的占比约为50%,公司强大的水利水电建设实力使得公司在国际市场拓展顺利。公司未来视海外市场为业务拓展重点,目前海外水利水电建设市场容量巨大,公司具有明显的品牌和技术优势,因此海外业务将为公司的快速发展打开上升通道。
5、盈利预测及估值
我们预计公司2012年-2014年营业收入分别为19.32亿元、21.96亿元和24.03亿元,增速分别为89.94%、12.03%和7.69%。其中2012年公司的房地产业务受制于结算结构的影响,毛利率将出现一定程度的下降,而2013年结算毛利又将提高;出租收入和物业管理费收入将处于较快增长的状态,并且随着公司物业租金的提升,公司出租和物业管理业务的毛利率也将有所提升。
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