房地产行业研究：地产重启去库存，明确释放底部信号

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：地产重启去库存，明确释放底部信号》研报附件原文摘录）
行业观点
供需两端齐发力，推动地产去库存。2021年下半年以来，房地产市场销售下行，库存增加，截至2024年3月，中国商品房待售面积达7.48亿方，已超过2015-2016年周期的高点7.39亿方。中央在2023年7月政治局会议提出“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”后，2024年4月提出“消化存量房产和优化增量住房”，即房地产去库存。房企去库存预计从供需两端发力，供给端自然资源部发文控制供地，库存去化周期36个月以上的城市暂停供地；需求端以旧换新盘活存量，通过市场化推进和政府“收储”两种模式推进，其中政府“收储”更能注入流动性，但由于地方政府加杠杆能力有限，预计自上而下的PSL、专项债、特殊国债等政策支持将相继落地推动去库存。
地产调控进一步优化，促进行业健康发展。①所有地市当前均已建立房地产融资协调机制，以项目为主体，防风险保交付，截至3月底，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元；经营性物业贷为拥有优质持有资产的房企拓宽融资渠道，短期改善房企的资金状况。②推进房地产新发展模式背景下，商品房限制性措施预计将逐步退出历史舞台，一线城市调控优化难以实现“一步到位”，未来或逐步从取消改善性住房限购、取消远郊区域限购、降低社保年限限购等方面落地。③当前全国（除北京主城六区）首套房贷利率进入3+%时代，而对标2014-16年周期，从基准利率下调幅度、房贷利率打折水平看，房贷利率均还有下降空间。
行业基本面筑底，改善需求是支撑。①全国土地成交面积回调至2007年水平，较高点下滑58%，商品房销售面积回调至2012年水平，较高点下滑38%；土地成交降幅大于住宅成交降幅，且2021-2023年城投拿地占比分别为24%、49%和40%，此部分成交较难形成有效供给，未来供求关系有望改善。②一线城市房价已回调至2019-2020年水平，重点50城租金回报率回升至1.95%（一线1.8%），若租金回报率回升至2%以上，对购房需求释放将有促进作用。③我国房地产开发投资从2017年高点到2023年的5年时间已回调25%，对标美国从2006年高点回调至2011年的低点，5年时间回调32%，我国房地产行业正处于筑底阶段，继续快速大幅下跌的空间较小。④据联合国人口展望报告，中国20-35岁的刚性购房群体在1995年已达峰值，在2020年以后快速下降；35-55岁的改善购房群体在2015年达到峰值，且在2040年以前将保持较高水平；据贝壳研究院展望，到2035年中国改善需求和拆迁需求合计占比高达9成。
地产股底部明确，优质房企布局正当时。①目前A股房地产板块PB估值仅0.63倍，处历史底部，而地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，金融危机时期美国新建住房销量底出现在2010年11月，而霍顿等房企的股价底则出现在2009年1月，430政治局会议表态去库存，预计将明确地产股的底部。②在行业供给侧出清过程中，流动性为王。资产流动性越高的房企安全垫更厚，更能在本轮行业周期中坚持到基本面复苏的到来，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等房企竣工存货占比低、辎重少，资产流速快。③在行业低谷，高分红高股息的房企更能给予市场信心，头部央国企2023年分红率都在30%以上，港股头部房企在股息率在5%以上，A股头部房企在3.5%以上。
投资建议
行业基本面处于筑底阶段，各项指标发生深度回调，未来改善需求预计将成为房地产市场主要支撑；地产板块底估值处于历史低位水平，而地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，在430政治局会议表态去库存后，预计系列有效政策措施将相继落地，地产股的底部明确。首推具备持续拿地能力、布局核心城市核心地块、主打改善产品的房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等；稳健选择头部央国企，如招商蛇口等，未来业绩恢复增长引导估值提升。以旧换新盘活存量，一二手房市场活跃度提升，推荐受益于存量房流动性增加的中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约。