房地产行业研究：构建新发展模式，房地价限制逐步松动

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：构建新发展模式，房地价限制逐步松动》研报附件原文摘录）
行业点评
本周 A 股地产上涨，港股地产、 物业板块有所下跌。 本周（11.4-11.10） 申万 A 股房地产板块涨跌幅为+2.3%，在各板块中位列第 5； WIND 港股房地产板块涨跌幅为-3.2%，在各板块中位列第 18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.5%，沪深 300 指数涨跌幅为+0.1%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为+0.8%和-1.8%。
本周厦门开展取消地价上限后的首次土拍， 成都、郑州、杭州等地挂牌不设地价上限的宅地。 本周（11.4-11.10）全国 300 城宅地成交建面 455 万㎡，单周环比-56%，单周同比-54%，平均溢价率 3%。 2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 31684 万㎡，累计同比-30%； 年初至今，中海地产、 建发房产、 保利发展、华润置地、 招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比均下降，一线城市表现更佳。 本周（11.4-11.10） 35 个城市商品房成交合计 291 万平米，周环比-27%，周同比-14%。其中： 一线城市周环比+2%，周同比+16%；二线城市周环比-36%，周同比-21%；三四线城市周环比-26%，周同比-37%。
本周二手房成交同比下降， 环比连续下降四周，但韧性较一手房更强。 本周（11.4-11.10） 15 个城市二手房成交合计 186 万平米，周环比-6%，周同比-17%。其中：一线城市周环比-1%， 周同比-23%；二线城市周环比-2%， 周同比-14%；三四线城市周环比-57%， 周同比-32%。
多城取消地价上限，回归市场化竞争。 自然资源部建议各省市自然资源部主管部门，取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊容积率 1.0 限制等。在 22 个集中供地城市中，有包括杭州、南京、合肥等的 16 城已明确不再设置地价上限，回归价高者得。地价上限打开预计将使得各城市各板块的分化更加明显，优质项目溢价率将提升，而其他项目延续底价或低溢价成交；对房企而言，在摇号规则下，优质项目的获取更偏“运气”， 而未来拿地将更加考验自身实力。同时在地价上限取消的背景下，预计各地房价限制也将松动，改善产品将有更高议价能力，此类房企竞争力更强。
推动构建房地产发展新模式，房企拼高质量、新科技、好服务。 在 2023 年 11 月 12 日人民日报发表的住建部长专访中，权威阐述了房地产新发展模式。新发展模式在理念上要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子；在体制机制上，要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；在落实上要实施好规划建设“三大工程”，落实中央金融工作会议精神，促进金融与房地产良性循环。现在和未来房企要拼高质量、新科技、好服务，此类房企才有市场、有发展。
投资建议
房地产新发展模式下，有高质量、新科技、好服务的房企才能有市场发展，同时预计未来土地限价和房价限制将进一步松动，改善产品将更有议价能力。 推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的央国企， 如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、 越秀地产等。 受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约