房地产行业研究：保障性住房加速落地，首批消费REITs受理

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：保障性住房加速落地，首批消费REITs受理》研报附件原文摘录）
行业点评：
本周A股地产、港股地产及物业板块均有所上涨。本周（10.21-10.27）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.2%，在各板块中位列第24；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.1%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.8%，沪深300指数涨跌幅为+1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.7%和+1%。
本周上海、杭州、南京土拍收官，土地市场整体延续低迷趋势。本周（10.21-10.27）全国300城宅地成交建面1178万㎡，单周环比+63%，单周同比-36%，平均溢价率2%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面29098万㎡，累计同比-31%；年初至今，中海地产、保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比上升同比下降，成都、上海市场热度较高。本周（10.21-10.27）35个城市商品房成交合计390万平米，周环比+5%，周同比-6%。其中：一线城市周环比+13%，周同比+3%；二线城市周环比+4%，周同比-5%；三四线城市周环比-15%，周同比-47%。
本周二手房成交环比下降同比上升，二手房同比韧性强于一手房。本周（10.21-10.27）15个城市二手房成交合计195万平米，周环比-5%，周同比+21%。其中：一线城市周环比+7%，周同比+7%；二线城市周环比-8%，周同比+27%；三四线城市周环比-2%，周同比-5%。
保障性住房加速落地，商品住宅将回归商品属性。根据经济观察网，《关于规划建设保障性住房的指导意见》近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，该政策文件明确了两大目标：一是加大保障性住房建设和供给；二是推动建立房地产业转型发展新模式。正如我们在此前外发的《房地限价陆续取消，品牌房企优势凸显》等多篇报告中多次强调的，我们对于我国未来房地产行业发展模式的判断是：保障性住房、商品住房相互协同且独立运行、各司其职，其中保障房为基础住房需求提供支撑，让老百姓“居者有其屋”；而商品住宅将更市场化，回归商品属性，满足改善性需求，促进稳地价、稳房价、稳预期。届时市场机制将会在商品房市场上发挥主导作用，产品品质高、区位配套好、有议价能力的项目更有上涨空间且更受市场青睐，最终实现市场竞争中的优胜劣汰。
首批四支消费基础设施REITs快速申报并获受理，释放积极信号。10月20日，中国证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募不动产投资信托基金试点资产类型拓展至消费基础设施。10月26日，证监会接收4只产品的申报材料并受理，若后续成功发行，将实现商业地产“投融建管退”的闭环。我国商业地产存量市场庞大，商业地产公募REITs的落地：①能够盘活存量资产，还能实现资金周转回笼，为房企注入流动性；②信号意义重大，政策支持资本市场助力盘活商业地产，改善流动性，提振了后续企业的发行信心；
③为开发商转型成为不动产运营商提供途径，助力房地产市场实现健康发展。
投资建议
规划建设保障性住房的政策文件近期已传达到各地各机构，政策明确加大保障性住房建设和供给，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，在市场竞争下实现优胜劣汰。因此推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约