海外周度观察：美国地产为何对利率“脱敏”？_股票频道

（以下内容从国金证券《海外周度观察：美国地产为何对利率“脱敏”？》研报附件原文摘录）
2023 年初以来，在美联储加息周期尚未结束之前，美国住宅地产市场明显回暖，新屋开工、销售和建造增速触底上升，房价环比增速由负转正。作为最具利率敏感性的部门，美国地产为何对利率出现“脱敏”？
热点思考：美国地产为何对利率“脱敏”？
本轮加息周期中，美国地产对利率显著“脱敏”，量价相较低位均有不同程度回升。新房销售量在 2022 年 7 月触底回升，成屋销售量 2023 年 1 月触底回升，截至 2023 年 5 月，新房销售环比达 12.2%，同比达 20%。新屋开工量今年1 月以来明显反弹。美国 FHFA、房地美房价指数及前 20 城房价环比增速均转正。
供求角度而言，美国住房供给不足的矛盾源于 2008 年金融危机后的长期去杠杆。供给侧， 2008 年后，美国地产投资占 GDP 的比重和银行贷款占比均大幅下降。需求侧，美国千禧一代人口大量进入房地产市场，新增家庭数量不断上升， 2015 年到 2021 年，美国住房增加了约 630 万套，但美国家庭数量共增加了 790 万户。
美联储快速加息导致住房供不应求的矛盾集中暴露。供给侧，高利率加剧了成屋业主的惜售行为，二手房供应量明显减少，库存处于低位。需求侧， 2022 年以来的加息并未对劳动力市场构成显著冲击，房价收入比降低，居民负担能力相对提升。另一方面，去年底至今年 2 月，房贷利率下降又减轻了每月还款压力，支撑了需求侧的韧性。
展望未来，短期而言，供求矛盾使美国地产的反弹可能延续。美国房地产库存仍处于历史低位，截至今年 5 月，美国二手房库存仅可供应 3 个月，新房可供应月份约 6.7 个月。反映销售前景的 NAHB 市场指数、未来 6 个月的预期指数以及潜在买家的流量指数自年初以来连续回升，截至今年 6 月， NAHB 未来 6 个月的预期指数已上升至 62。
中期而言，地产回暖会提升通胀粘性，短端利率维持高位及期限结构的“陡峭化”或从需求端压制地产高景气。鲍威尔 6 月例会后持续释放鹰派言论，认为 2023 年或再加息两次，近期抵押贷款利率明显反弹。美国 5 月份平均房贷还款额已上升至 2500 美元，在储蓄消耗、财政补贴退坡的情况下，这会继续抑制地产需求的释放。
海外事件&数据：美国耐用品订单回升， PCE 通胀回落
美国 5 月耐用品新订单增速回升。美国 5 月耐用品新订单增速环比初值录得 1.7%，大幅超出市场预期-0.9%和前值1.2%，同比增 5.4%，前值 4.3%。交通设备增速最高，同比达 18%，电气设备同比 6%，前值 4%。交通设备中，汽车及零部件同比增 5.7%，前值 4.2%，商用飞机同比 60.9%，前值 22%。
美国 5 月 PCE、核心 PCE 物价指数同比环比基本符合预期。美国 5 月 PCE 物价指数同比上涨 3.8%，预期 3.8%，前值4.3%；环比增 0.1%，预期 0.1%，前值 0.4%。剔除食品和能源后， 5 月核心 PCE 物价指数同比上涨 4.6%，略低于预期4.7%，前值 4.7%；环比上涨 0.3%，预期 0.3%，前值 0.4%。
美国一季度 GDP 增速上修。美国 2023 年一季度 GDP 环比折年终值由 1.3%上调至 2%，居民消费支出进一步上调，从此前的环比增 3.8%上修至 4.2% 。 6 月 24 日当周，美国红皮书零售增速 0.5%，前值 0.9%，纽约拥堵指数回落，美国当周初请失业金人数 24 万人，前值 27 万人；续请失业人数 174 万人，前值 176 万人。
风险提示
俄乌战争持续时长超预期；稳增长效果不及预期；疫情反复。