销售：11月销售面积环比微涨，库存去化周期仍拉长2022年 1-11月商品房销售面积 121250万平，同比-23.3%，降幅扩大 1.05pct。
商品房销售额 118648亿元，同比-26.6%，降幅扩大 0.55pct。单月数据来看，11月商品房销售面积 10071万平，环比 3.2%，同比-33.3%，降幅较 10月扩大10.0pct。商品房销售金额 9816亿元，环比 3.8%，同比-32.2%，降幅较 10月扩大 8.5pct。2022年 11月以来，北京、成都、西安等 8个核心一二线城市相继发布需求侧放松政策，包括缩小限购圈、实行“认房不认贷”等需求端放松政策。我们认为，11月一二线城市相继放松政策和年内需求政策放松略有不同，在城市能级和放松力度上均有可能再次升级。需求端政策的持续放松和 11月房企供给端政策的利好释放，我们认为会逐步恢复购房者信心，增强行业筑底修复的几率。
投资和拿地：开发投资额同比降幅扩大，土拍市场修复可能滞后1-11月全国房地产开发投资额 123863亿元，较 2021年同期-9.8%，同比跌幅较1-10月扩大 1.0pct；1-11月房地产开发企业土地购置面积 8455万平，较 2021年同期-53.8%，同比跌幅较上月扩大 0.73pct。2022年 1月以来土地累计购置面积降幅持续在 40+%，降幅持续扩大，累计同比增速扩大的趋势延续到 11月。我们认为，销售是否回暖是影响土拍能否回暖的重要因素，因为开发商通常会以销定产。考虑 1）明年 Q1不少房企债务到期仍存在偿债压力，2）本轮需求修复需要时间恢复居民购买力，3）2022年底和 2023年疫情反复影响需求修复，我们认为土地市场修复时间可能会滞后于销售企稳修复。
开竣工面积：竣工面积修复确定性强，新开工面积受土拍拖累持续下探2022年 1-11月房地产开发企业累计房屋新开工面积 111632万平，同比-38.9%，降幅较 1-10月累计同比扩大 1.1pct。累计房屋竣工面积 55709万平，同比-19.0%，降幅较 1-10月累计同比扩大 0.3pct。11月单月新开工面积环比 10月跌幅加大，我们认为这体现出短期房企新开工意愿仍然较低，可能和销售暂未企稳有关。与此同时，Q3保交楼政策推进下竣工面积同比增速在 11月出现显著修复，我们认为伴随保交楼政策的持续推进，竣工面积同比增速会持续修复。
房企资金面：短期仍未看到趋势性扭转2022年 1-11月房地产开发企业到位资金 136313亿元，同比-25.7%，累计同比增速降幅扩大 1.0pct。国内贷款 11月当月 1034亿元，环比-7.9%，同比-30.5%。
个人按揭贷款 11月当月 1720亿元，环比-1.9%，同比-41.2%。11月份房企融资支持政策接连落地，然而对房企的实际到位支持来看政策仍有明显偏向，未出险的企业获得的政策支持更多。因此在房地产企业到位资金方面我们暂未看到明显的改善。我们认为，伴随销售端的修复，房企供给侧政策执行力度和覆盖房企范围会逐渐加强和拓宽，支撑房企资金面的好转。
投资建议我们认为当前政策利好仍有选择性，房企受益程度显著分化，优质央国企和聚焦区域的小而美公司能够更好地承接政策利好，修复空间较大。我们预计地产公司K 型分化的趋势会延续到 2023年。看好公司包括 1）综合能力最优的龙头公司：
A 股-保利发展、招商蛇口、万科 A 和金地集团；H 股-中国海外发展、华润置地、绿城中国。2）优质区域具备率先修复的预期：A 股-滨江集团、华发股份、天健集团、建发股份；H 股-越秀地产。房地产基本面企稳后，我们认为存量房市场龙头标的有爆发机会，重点关注贝壳。
风险提示疫情病例持续增加影响销售回暖；房地产融资政策落地力度及速度不及预期。
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