母公司融资出利好，穿越周期能力加强11月 30日宝龙商业母公司宝龙地产与上海农商银行举办战略合作协议签约仪式，进一步深化银企合作关系。根据本次协议内容，上海农商银行将为宝龙地产提供 50亿元人民币意向性授信额度，适用范围包括但不限于房地产开发贷款、租赁住房贷款、保障性住房开发贷款、城市更新改造贷款、新城建设贷款、房地产并购贷款等。宝龙地产是少数在“金融支持 16条”发出后获得银行信贷支持的民营地产公司，我们认为这意味着公司有望先于其他民营房企修复资金面；此外，公司获得长三角地区银行的支持从侧面印证了公司在长三角地区竞争优势显著。2022年受房地产行业基本面持续下行影响，投资人普遍担心物业公司的母公司地产企业出现债务违约风险后，会将物业公司作为融资工具，进而导致轻资产服务为主的物业公司估值持续下行。2022年 11月，房企融资政策利好频出（“第二支箭”和“第三支箭”相继落地），我们认为在此情形下受益于政策获得银行支持的房企，其穿越周期的能力在不断加强，投资者对此类地产公司和物业公司的担心有望逐渐消散。
消费复苏即将抬头，购物中心有望迎来全面修复12月 7日国务院联防联控机制综合组发布《关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控措施的通知》，简称“优化疫情防控新十条”。在国务院新发布的“新十条”政策下，各地居民出行逐步恢复。我们认为，这不仅利好各大消费品牌和交通（铁路、飞机等）的销售修复，同时也利好作为消费品牌商重要载体的购物中心。购物中心作为市区居民日常消费和休闲的重要场所，在居民出行修复的情形下，我们认为商场有望实现客流量恢复à销售额恢复à租户活的租赁跃度恢复à租金和出租率的修复。总体而言，我们认为以购物中心为主要管理对象的商管类物业公司，其收入和利润有望实现比住宅物业管理公司更高的修复弹性。
宝龙商业 2022H1经营稳健，成绩不俗2022H1宝龙工商业营业收入 12.66亿元，同比增长 8.2%，其中外拓项目收入1.12亿元，同比增长 15.5%；毛利润 4.3亿元，同比增长 12.3%，毛利率34%，同比 2021H1提升 1.2个百分点；归母净利润 2.4亿元，同比增长18.2%，归母净利润率 19%，同比增加 1.6个百分点。公司坚持五年战略目标不变，即 2025年商业在营面积达到 1500万方，进入商业全国 5强和长三角 3强，维持收入和利润稳定增长。截止 2022H1，公司在营商业面积 1023万平，出租率 93.4%。受年内疫情影响，宝龙商业在营商业出租率较 2021年底下降1.9个百分点，销售额同店同比下降 4%，客流同店同比下降 12%。公司主力布局的长三角地区在 2022Q1经历了较为严重的疫情影响，然而公司在 2022H1仍然能够保持较高的出租率，销售额和客流下降的幅度影响不大，我们认为这足显公司出色的商业管理能力和经营的稳健性。
盈利预测与估值我们认为，宝龙商业 2022H1经营业绩稳健，收入和归母净利润仍然能够实现正增长、毛利率稳中有升，业内竞争实力强劲。展望 2023年，我们认为疫情管控优化会给公司管理的购物中心带来更强的修复弹性。我们预测公司 2022年EPS 为 0.79元每股。考虑到母公司获得银行授信支持，穿越周期概率加强，我们认为宝龙商业估值有望修复至 PEG 区间 0.9-1。我们给予宝龙商业 2022年15倍 PE 估值，对应目标价 13.25港元，对应市值 85亿港元，PEG=1，维持“买入”评级。（本文非特别说明均以人民币计价，1港币等于 0.89元人民币）风险提示疫情反复导致短期消费修复有干扰。高管激励费用导致管理费增加。
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