销售：10月销售受多因素影响继续下行，库存暂无显著去化迹象2022年1-10月商品房销售面积111179万平，同比-22.3%，降幅扩大0.09pct商品房销售额108832亿元，同比-26.1%，降幅收窄0.22pct。单月数据来看，10月商品房销售面积9757万平，环比-27.9%，同比-23.2%，降幅较9月扩大7.1pct。商品房销售金额9452亿元，环比-30.0%，同比-23.7%，降幅较9月大9.5pct。我们认为10月份销售受到多地疫情反复、整体经济下行、部分民营房企债务违约的影响，居民购房观望情绪仍然较重。随着2022Q4供给端政策台，部分民营企业流动性风险有所释放，叠加疫情管控相关政策进行调整，短内市场情绪有望受到带动，我们预计2022Q4销售面积及销售金额有望筑底。
投资和拿地：10月开发投资额下行，环比9月降幅较大1-10月全国房地产开发投资113945亿元，较2021年同期-8.8%，同比跌幅较1-9月扩大0.8pct；1-10月房地产开发企业土地购置面积7432万平，较2021同期-53.03%，同比跌幅与上月持平。2022年1月以来土地累计购置面积降幅续在40+%，降幅持续扩大，累计同比增速扩大的趋势延续到10月。从单月土购置面积来看，9月份受到部分城市集中供地数量较多影响，土地购置面积成交基数较高，10月环比9月成交面积有所下降。
开竣工面积：竣工面积有望率先企稳，新开工面积仍然较低2022年1-10月房地产开发企业累计房屋新开工面积103722万平，同比-37.8%，降幅较1-9月累计同比收窄0.2pct。累计房屋竣工面积46565万平，同比-18.7%，降幅较1-9月累计同比收窄1.2pct。我们认为，从新开工数据来看，10月新开面积环比9月由正转负，新开工面积维持底部震荡的趋势。10月竣工数据环比月有显著增幅，1-10月累计竣工面积同比增速降幅收窄，竣工面积有所企稳。
地“保交楼”行动已逐渐进入到落地实施阶段，虽然随着冬季来临，部分北方市将面临“施工冬歇期”，施工受到影响，但我们认为2022Q4各地“保交楼”政在仍将继续落地实行，我们预计2022Q4竣工面积会呈现修复状态。
房企资金面：10月融资继续下行，11月民企融资获支持2022年1-10月房地产开发企业到位资金125480亿元，同比-24.7%，累计同增速降幅扩大0.2pct。国内贷款10月当月1125亿元，环比-18.5%，同比-18.4%个人按揭贷款10月当月1753亿元，环比-18.6%，同比-31.4%。国内贷款和个人按揭贷款分别是地产公司境内融资和销售回款重要对应指标，该两个指标10月环比均呈现负增长显示房企融资下行趋势仍然持续且销售低迷导致的销售回持续下降。随着交易商协会发布“第二支箭”，民营房企融资难的问题得到缓解我们认为2022Q4房企的融资有望出现持续改善。
投资建议我们认为行业供给端支持政策接连出台+部分民营房企流动性风险有所缓解，此变化利好未出险民企以及错杀的混合所有制房企。行业基本面底部震荡+需求端松政策持续，我们认为本轮修复较为漫长，且修复过程中存在城市和需求修复化，这会导致头部央国企和区域财务稳健的优质地方房企表现更突出。1）综合力最优的优质龙头，短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善，重推荐：保利发展、中国海外发展；2）未出现民企及估值错杀的混合所有制房企重点推荐：新城控股、龙湖集团、碧桂园、金地集团、万科A；3）深耕优质区的公司，重点推荐：华发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产；4）市场修复好二手房中介机构交易活跃度提升，重点推荐：贝壳。
风险提示政策放松力度和速度弱于预期；局部城市疫情反复拖累行业修复进度。
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