房地产行业研究：银十“金装素裹”，基本面柔中带韧

事件

11月16日，国家统计局发布1-10月房地产开发投资和销售数据。

“金十”接力“银九”，销售单月同比提升，年内销量累计同比持平 1-10月，商品房销售金额同比+5.8%，10月同比+23.9%（9月16.0%，变动+7.9pct）；1-10月，商品房销售面积同比0.0%，10月同比+15.3%（9月7.3%，变动8.0pct）；10月单月销售均价9874元/平方米（环比-1.9%），连续两个月下行。主要城市限价未见放松的大背景下，投资观望；长效机制构建的同时，成交来源于需求的合理释放。分区域来看，东部区域市场热度较高，10月单月销量同比约+20%（9月10.8%，变动+9.2pct），均价同比+9.1%，环比-2.5%；中、西部单月同比分别为11%、18%；而东北区域单月同比-8.3%。

开、竣工修复，土地市场延续降温

1-10月，新开工面积同比-2.6%，10月新开工同比+3.5%（9月-1.9%，变动5.5pct），如果以行业平均水平2Q计算（拿地到开工），大体与二季度初拿地提升相符。1-10月竣工面积同比-9.2%，10月单月竣工同比5.9%（9月-17.7%，变动23.5pct）。疫情影响逐步消化，维持竣工端在四季度修复的预判。1-10月土地购置面积累计同比-3.3%，单月同比-5.6%（9月-4.8%，变动-0.8pct）；1-10月土地成交价款累计同比14.8%，10月同比+19.3%（9月23.0%），百城住宅用地10月溢价率约12.01%，环比-3.07pct，土地市场延续降温。

开发投资维持高位，销售回款缓冲融资结构收紧

1-10月，房地产开发投资累计同比6.3%，单月同比12.7%（9月12.0%，变动0.7pct），创内年新高，受土地购置费分期付款方式的影响，投资仍具支撑。1-10月，房地产开发资金来源累计同比5.5%，10月同比14.5%，与前值持平。其中，10月销售回款（定金及个人按揭）单月同比15.3%（9月14.9%，变动0.4pct），内生融资韧性或对结构收紧形成缓冲，主体调整带来的影响未完全体现。

投资建议

行业调控方式由“一刀切”的整体式调整为“因城施策”的微整式，再到“公司层面”的主体式。周期属性或因此逐步淡化，具备α的优质标的或在日渐清晰的竞争格局中实现强者恒强的表现，带动行业集中度逐步提升。疫情冲击对房地产竣工端的影响逐步消化，维持四季度竣工修复的预判。建议关注：（1）规模型房企：万科A、保利地产、金地集团；（2）成长型标的：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；（3）A股物管优质标的：招商积余等。

风险提示

调控政策趋严，销售不及预期，资金面大幅收紧等。