房地产行业深度分析:地产债的历史、现状与展望

本文梳理了债券市场的发展历史、品种演变情况及各标准分类下的品种分布情况;最后针对信用债存量占比较大的房地产信用债做进一步分析。

信用债是我国近年来发展最为迅速的债券种类之一。08年至18年起,信用债规模增长年复合增速高达32.45%,远高于债券规模增长的年复合增速19.61%。对信用债存量分行业(根据证监会行业分类)统计发现,当前房地产业存量信用债券2371支,规模22541亿元,规模占比5.81%,剔除金融行业看,地产行业在所有行业中处于领先位置从品种的分类看,除却同业存单、金融债;存量信用债主要以公司债和中期票据为主要债券发行品种,分别占全市场存量余额比重约15.12%、15.13%,企业债、定向工具、短期融资券作为补充,占比在5%~7%。当前存量信用债券主要以1年期,2-3年期以内为主,1年期主要包括一般短期融资券和超短期融资券,3年期以公司债为主,而中长期债券规模和数量较少。从存量信用债余额与评级分布的情况看,AAA评级存量信用债占整体比重较高,达41.19%,B及以下评级的存量信用债占整体比重仅0.28%;其他类信用债占比41.08%。AAA、AA+、AA评级存量信用债中由主要以1-3年、3-5年期为主;A-1,A+、A-、A等评级主要以7-10年期为主。

房企债券融资的期限以5年(3+2)和3年(2+1)为主,期限相对较长,基本能够与项目周期匹配,并且融资门槛和融资成本较低,在-16年债券融资成为房企置换银行贷款和其他高成本借款的优质选择。从构成上看,每轮地产周期的上行阶段,公司债占整体地产债规模的比重都相对较高,如08-09年的上行周期、15-16年的上行周期,公司债基本是房地产债券融资的最主要形式,占比均超70%。地产企业债在10-14年这一期间也有较大的占比结构,但15之后,企业债的融资形式在地产债券融资结构中比重不断缩小,当然,这与相关政策也有一定的关系。根据地产存量信用债的剩余期限分布看,主要以2-3年期、1-2年期为主,分别占存量余额比重约31.36%、20.61%,其次为1年以内到期的存量信用债,比重约16.01%。1年期主要包括一般短期融资券和超短期融资券;3年期以公司债为主,而中长期债券规模和数量相对较少。评级上主要以AAA评级为主,占比约43.98%;其次为评级信用债,占比约20.55%。AAA评级信用债中以1-3年期为主,其次为3-5年期,与全市场存量信用债AAA评级信用债1-3年期为主相似。

风险提示:宏观经济波动、政策因素、经营不及预期等