世茂股份:快周转、低估值

业务划分与区域布局体现公司战略优越性。部分市场参与者过于看重公司的商业地产业务定位,对业绩增长存有疑虑。我们认为,一方面公司商业地产业务虽租售并举、但以售为主;另一方面公司产品中有很多酒店式公寓、SOHO 等类住宅、住宅项目,有利于销售,而办公楼、商铺的销售与住宅有着强烈的正相关性,因此,公司业务定位利于公司业绩释放。公司项目主要分布在一二线城市及经济发达的三线城市,所在区域库存压力较小,房地产市场需求具备经济支撑,显示公司区域布局的合理性和有利性。

土地储备优良、周转加速、毛利率较高、公允价值增长助推公司盈利。公司土地储备854 万平米,平均楼面地价1600 元/平米,公司项目2009-2012 年的销售均价为15192 元/平米,土地成本优势明显;公司加速周转意愿强烈;无偿使用“世茂”品牌、借力集团优势;毛利率仍可保持在较高水平;持有物业公允价值具备持续升值潜力;盈利能力强。

资金状况稳健。部分市场参与者过于看重公司的商业地产业务定位,对资金保障存有疑虑。而我们认为,利用预售款和贷款相结合等方式,公司重点商业地产项目成为公司的“资金奶牛”。公司融资方式多元,近期融资成本低于市场平均水平。2012 年减少了短期到期债务占比,利于公司在控制综合融资成本的同时,缓解支付压力,期限匹配更加合理。

给予增持-A 投资评级,6 个月目标价14 元。我们预计公2012-2014 年净利润增速分别为16%、14%、23%,EPS1.17、1.34、1.64 元;公司每股RNAV 为18 元,当前股价折价34%。

给予公司增持-A 的投资评级,6 个月目标价为14 元,相当于2013年10.5 倍的动态市盈率。

风险提示:项目销售不达预期、政策风险