房地产行业:十月成交仍偏淡,以价换量何时现?

政策宏观动态:信贷金融方面,近期有消息称目前地产开发贷已经呈现出针对大型房企“定向宽松”趋势;财税政策方面,财政部贾康表示目前应从逐步搭建制度框架开始,尽快推进房产税和资源税改革;市场秩序方面,住建部强调坚持执行限购政策,并表示将通过问责等手段对调控不力的地区实施监管;地方政策方面,近期贵阳买房送户籍的新政显示救市欲望;统计数据方面,9月百城价格指数环比上涨0.17%,涨幅继续收窄,价格涨幅得到控制;2012年前三季度房企销售榜显示,房企集中度继续加强。

上市公司动态:上两周,中银国际关注的房地产上市公司中金融街、招商地产和荣盛发展公布了拿地情况;新湖中宝和金科股份公布了融资担保事项;鲁商置业公布了对外投资事项;华侨城A和阳光城公布了其他事项。

市场概况:上上周我们观察的17个主要城市合计成交面积为438.0万平米,环比上涨35.2%;价格指数环比上涨4.9%;可售存量指数环比上涨3.0%,十五大城市新增可售面积为862.1万平方米,环比上涨101.6%。上周时值国庆假期,我们观察的17个主要城市合计成交面积仅为146.0万平米,环比下跌66.7%,价格指数环比下跌3.1%;可售存量指数环比微跌0.4%。目前12周移动平均消化月数回升至11.3个月。9月,中指院监测的40个城市中,仅7个城市成交面积环比上涨,其余皆下降。10个重点城市中,除杭州外,其余城市环比均下跌,其中深圳跌幅最大,达到34.41%。

上两周(9月24日-10月7日)我们观察的17个主要城市节前成交量大增(环比上涨35.2%),国庆期间则由于居民出游大幅回落(环比回落66.7%)。节日期间的上海深圳等地房交会上,房企打折力度不高,降低了购房热情,预计10月这一趋势将延续,成交仍较平淡。随着库存回升,我们预期以价换量将再次出现,不确定的则是时间。我们维持地产板块中立评级。

投资评级和建议:去化周期曲线如我们预期的出现回升,预计再度加库存将持续至明年一季度甚至上半年,从短期库存来看,开发商再次启动降价促销、以价换量应该无疑,不确定的只是时间问题,比如是今年12月份还是明年3、4月份。

然而从开发商角度看,引发主动降价的因素有三点:1)预判房价下跌,2)偿债需求,3)库存管理,包括拿地机会。目前来看,前三季度30城市住宅用地成交面积同比下降50%,楼面价格持平,拿地量减少预示着长期供应不足,地价未降也表明补库存的最佳时刻还没到来;上半年以来地产商现金流管理较好,经营性现金流大面积回正值,库存去化也比较快,短期偿债压力减轻,主动降价动力减低,而希望保持利润率的需求渐盛。从这些因素判断,再度实质性降价需要推动力:例如优质土地供应放量及一定的政府让利、趋紧的信贷政策及预售政策、加强房价预期管理等;另外,明年大批房地产信托到期可能也是推动力之一。

在此环境下,我们选股继续关注市场占有率快速上升的龙头企业保利和招商地产,以及快周转二线房企中南建设、荣盛发展。