房地产2012年1-2月份行业数据点评:销售如期下滑,开工略超预期

报告摘要:

销售面积负增长14%,基本符合预期。结合样本城市数据,今年1月份成交量异常低,而去年1月份尚处于阶段性回升的末期,所以今年1月份的同比增速为大幅负增长;今年2月份尽管环比持续稳定较快回升,但与1月份合并仍为较明显的同比负增长。

对于后续数月至年中的销售增速不必报过于悲观预期,下很乐观的结论则有些仓促。去年1月份行业调控加码,导致春节后市场出现较普遍的观望,加上流动性不断趋紧,3、4月份商品房成交较差,5、6月回升速度也不是很快。今年随着流动性紧张程度逐渐缓解,购房需求可能正在企稳甚至趋势性回升;开发商在消化在售楼栋或加推新盘时积极促销,尤其是普遍采取了价格促销,对一些潜在购房者产生较大吸引力;在这样的背景下,尽管房价下跌预期并未消散,但未必会加剧。

其中,购房需求和商品房成交量有趋势性回升的迹象,主要依据是,如果将样本城市成交量12月份较明显的环比回升和春节以来成交量好于预期的环比回升联系起来看的话,似乎形成一个跨越元旦和春节的有内在联系的企稳和上行态势;但春节因素产生了很大的干扰,草根信息也因为自身的差异性和不完整性而作用有限。下很乐观的结论还有些仓促。

新开工面积增速5.1%,略高于我们的预期,高于市场预期。后续新开工面积增速存在继续高于市场预期的可能性。结合我们对房地产上市公司季报数据的分析,开发商调整经营策略相当灵活。(请参见我们2012年2月27日的行业深度报告《房地产:资金或已放心业绩尚待关注》)。而新开工面积增速下行趋势已经持续较长时间。对未来的供给压力可能不必过于悲观。

房地产完成投资增速27.8%,高于预期。我们倾向于用统计模式因素来解读本次数据,并预计该指标后续将回落到较低的水平。历史数据显示,该指标12月份下滑、1-2月份反弹是较为常见的现象,有季节模式的因素,但一般不改变原先的趋势。

维持同步大市-A评级,继续推荐龙头公司。随着前一阶段流动性紧张状况逐渐缓解、利率重置等如期发生,以及房地产开发企业灵活调整经营策略,房地产企业资金最紧张的时期应已过去。但供大于求的格局目前尚未改变,销售竞争依然非常激烈,对相当数量房企的业绩增长前景尚难以预料。龙头公司业绩锁定性强,产品开发能力、销售能力、融资能力等优势突出,估值优势明显,继续推荐龙头公司。

风险提示:流动性状况急剧变化。