房地产1-2月报:首2月销售投资强劲反弹

1-2月,商品房销售额同比激增77.6%、房地产投资增速回升到22.8%,销售投资增速超出预期,显示经过连续数月的市场回暖,购房者和开发商信心回升,房地产资金面宽松,市场升温明显;而销售均价同比上涨18.8%也招致了“国五条”细则的严厉调控,预期未来3-6个月成交量和房价涨势将受遏制,后续开发商投资态度也可能趋于谨慎,我们年初策略已经考虑了本年严厉调控影响,暂时维持全年投资和销售额增速分别为17%和12%的预测不变,维持行业中立评级。

支撑评级的要点

1-2月,房地产投资同比增长22.8%,增速比12年全年提高6.6个百分点;商品房新开工面积同比提高14.7%,较12年全年提高22个百分点;房企拿地同比下降18.6%,降幅较12年全年缩小0.9个百分点。房地产开发景气指数较12年年末提高了2.33个百分点。1-2月先行指标如土地购置、新开工面积增长率及整体投资数据均提高明显,显示开发商信心回升。

1-2月,商品房销售面积10,471万平方米,同比增长49.5%,增速较12年全年提高47.7个百分点;商品房销售额7,361亿元,同比增涨77.6%,增速比12年全年提高67.6个百分点;自去年4季度起过度旺盛的需求来自于宽松资金供给和房价上涨的一致预期。

1-2月,资金来源同比增长33.7%,同比增速比去年全年提高21个百分点,利用外资、国内贷款、自筹资金、按揭贷款、定金等增速均有所提高,房地产整体资金状况良好。因行去年4季度贷款显示新增开发贷及新增个贷的下降,但高企的社会融资亦在为行业输血。从今年2月份起不少中小银行和一些大行已经开始收缩利润率较低的按揭贷款,随着细则配套措施出台,热点一二线城市二套房贷的限制将会更为严格,资金推动力有所减弱。

1-2月全国土地购置面积下降18.6%,但我们观察的25个一二线城市土地成交同比上升12.3%;其中一线城市同比涨幅高达42.6%,25城土地成交均价亦创出新高。土地冷热不均现象明显,未来一二线城市受调控影响较大,地价将有望回调。

统计局数据1-2月全国商品房销售均价7,030元/平方米,同比增速18.8%,较12年全年提高6.1个百分点。1月,70个大中城市中,上涨的城市有53个。环比上涨的城市个数较12月减少1个,同比上涨的城市个数较12月增加3个。百城价格指数已连续9个月出现上涨,且环比涨幅有所扩大。

房价上涨加快且上涨城市增加招致中央严厉的国五条调控细则,未来2个月地方配套政策继续出台,一二线城市从税收、信贷、限购收紧等方面均将乘压,部分涨幅过快的三四线城市可能出台限购,未来交易量和房价涨势均将受到遏制。“国五条”仍然是在原有调控框架下的需求遏制政策,年内房产税的扩围则可能成为行业制度建设的开始。

投资评级和建议

由于去年下半年以来行业的强劲复苏和房价的大面积反弹,国五条调控政策态度严厉,未来2个月一二线城市各项配套政策和部分三四线城市的限购政策将集中落地,银行也有收缩按揭贷款规模投向其他高收益业务的需求,板块短期仍然承压,我们维持行业中立评级。从个股看,万科、保利等龙头公司收益行业集中度提升的趋势不变,且集中于刚需产品使其受到打击相对较小,鉴于目前较低的估值水平,建议逢低吸纳长期持有。