房地产行业:多地限制政策局部放松,结构性宽松趋势明显

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并非全国性宽松,多以人口为出口:首先并不夸大最近部分城市结构性宽松的影响。兰州作为三四线城市,本身投资性需求较少,限购放松主要释放刚性需求,维持限售也体现了“房住不炒”。关于合肥并不是市场意义上的“限价”放开,这里说的限价指的是土地在拍卖时即规定的商品房成交价格限制,不是当前开发商比较受限的预售证获取时的“限价”。总结半年以来的“局部宽松”政策,大部分都是针对人才引进的措施,包括近期武汉和南京的人才购房与落户政策。不意味着所有的限制措施全面和全国性的放开。

房住不炒、长效机制,行政调控手段逐渐淡化:“房住不炒”写入十九大,长效机制势在必行。当前限购、限贷的行政调控政策,的确导致个别地方财政出现一定压力。结构性宽松是一个趋势,接下来行政调控手段会适时逐渐淡化。金融、土地、财税、投资、立法等方面的房地产长效机制将进一步推进。我们认为,长效机制对于行业看实际上是利好,降低政策不确定性,保证行业的可持续健康发展。近期海南省试点征税制改革,也是强调促进产业转型,拟摆脱对房地产的过度依赖。对于房地产的定位逐渐从总量到结构性促进的作用上转移。

2018年销售投资趋势判断不变,基本面扎实的企业能穿越周期:在因城施策的整体调控环境下,我们维持和策略报告一致的观点,2018年的销售总量上由于2017的高基数会有一定回落,全国面积回落3%,总体成交金额维持不变。投资在棚改和三四线去库存继续推进的背景下,有一定支撑,判断全年投资5%的增速。从开发商角度,资金面依旧紧张,2018年楼市小年,基本面扎实的企业能穿越周期,继续看好。

投资建议

我们维持行业“买入”评级。从住宅销售角度,高增长企业关注两类,一类是地产龙头,受益于规模壁垒和资金优势,拓展迅速,销售去化率高,业绩增长有保证;另一类是布局精准,周转效率高,在近两年快速拓张,突破千亿或即将突破千亿的第二梯队高增长企业。龙头看好保利、碧桂园;第二梯队企业看好旭辉控股。长效机制下的地产后周期,还看好布局核心城市群、适应中国城市化进程的非传统开发商,华夏幸福。

风险提示

房地产税迅速出台,销售急速下滑:房地产税迅速全国实行,房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑。

贷款利率上行,房地产销售不达预期:利率升高提高购房成本,挤出部分需求,造成房地产销售达不到预期水平。

棚改货币化未完成计划,三四线市场大幅回落:若三四线大幅下跌,全国的投资与销售将明显回落。