房地产行业18年中报点评:板块高增长低估值显著、龙头成长特征凸显

地产板块高增长、低估值特征显著:A股横向对比中,地产板块18H1业绩增速41.82%,高于A股平均业绩增速14.06%,具备高增长特征;同时板块PE处于十分位下,低估值特征明显,具备配置价值。

地产龙头成长凸显,中上市值弹性大,小市值分化拉大:龙头公司在高基数下,仍能大象起舞,成长性凸显;中上及中下市值房企在营收及净利润的增速表现上都有明显的提升,但在毛利率及净利率上,中上市值房企的弹性更大,中下市值房企虽有一定的高增速,但其利润率显著低于行业整体水平。

国企业绩增速相对稳健、民企波动较大:民企一般具有更高的增长速度,但国企相对稳健,民企增速波动较大;从利润率看,国企与民企利润率在18H1逐渐收敛,民企利润率自15年来筑底回升趋势更为明显。

行业业绩锁定率稳步提升、融资集中度提升:预收款/上年营业收入(预收款锁定率)由不到1的比例逐步提升至1.22的水平,房地产板块在未来2-3年的结算可观,业绩或有保障;A股主流房企借款收到现金占整体借款现金比重71.30%,A股主流房企发债收到的现金占整体发债收到现金比重为78.69%,债券融资的集中度在近几年表现更为明显。

行业资产负债率相对稳定:房地产板块整体资产负债率相对稳定;考虑剔除预收款的总负债/总资产比例仅为53.87%,较17年同期微降0.16pct;从剔除预收款的资产负债率分布表看,50%以下杠杆的企业增多,但63%以上杠杆的企业也相对增加,行业内的分化仍在继续。

龙头高业绩锁定率、强融资能力:龙头房企预收款锁定率高,且具备较强的现金管理能力及回款能力、较强的融资能力;从负债率看,虽然龙头房企的资产负债率较高,但剔除预售款后的资产负债率低于其他分组。

投资建议:中期报告显示,地产板块净利润增长41.82%,远高于A股平均水平,在所有行业板块中排名靠前,板块高增长、低估值,配置价值凸显。

按照市值划分上看,龙头房企成长凸显,具备较高的业绩锁定率及融资能力,按照业绩增速+业绩锁定率+融资能力,建议关注万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股等;中上市值房企在业绩及利润率等弹性更大,依照业绩增速+利润率水平+低杠杆,建议关注荣盛发展、金地集团等。

风险提示:政策因素、宏观经济波动、行业景气影响、企业经营风险。