彩生活公司动态研究:基本面好转趋势不改,公司进入高质量增长期

社区覆盖规模率先积累,并购将更加注重社区项目品质及业态互补性。彩生活作为独立的第三方运营的物业管理公司,领先于行业竞争对手、借助资本力量实现了社区覆盖面积的迅速积累,截止2017年底公司自管面积达到4.36亿平方米,其中订约管理面积4.04亿平方米,为国内管理面积最大的物管龙头。万象美2018年并表将为公司带来132个、规模达到64.1百万平米(其中42.9百万平米已确权)的管理项目(万达SOHO和配套住宅为主),而2017年以来普通项目收购所带来的面积增加占比已经非常低(仅682.7万平米),未来在并购战略上将倾向于高品质、具备区域互补和业态互补属性的物业,形成全品种的、多层次的物业管理运营平台。

高效运营模式践行者,平台和增值服务为战略重心。1)平台输出模式替代普通项目并购,突破高基数基础上的服务面积增长瓶颈。公司2015年始采用平台输出(小股操盘)模式实现服务面积扩张,截止2017年底彩之云平台服务面积超过9亿平方米。2)千万级别高质量用户,平台服务商业价值开始体现。截止2018年3月底,彩之云平台注册用户数增加到1232万人,较2017年底增长19%,活跃用户数增加至363万人。根据2017年线上平台交易总额及活跃用户数计算的用户ARPU值为2179元人民币,不考虑彩富人生成交金额全年的用户ARPU值为553元人民币,不考虑彩富人生成交金额、与上述同口径计算的2018年1季度用户ARPU值为325元人民币,理财之外的用户交易额增加明显。3)利润增长进入由增值业务驱动时期。2017年增值服务收入、分部溢利分别为人民币2.77亿元、2.18亿元,过去3年CAGR分别高达62%、54%,增值服务分部溢利贡献公司整体业务溢利的42.9%,增值服务分部溢利同比增量贡献公司整体业务溢利增量的91%。

生态圈战略深入推进,明星产品高成长。1)拳头产品彩富人生2017年累计成交金额人民币56.8亿元,2018年1季度除了维持增势外,在平均单笔的期限上有所延长,对公司利润的增长起到正向作用;2)另一明星产品彩生活住宅的商业模式已顺利延伸至彩生活车位,截止2017年底已与41家开发商达成合约,累计销售10057套,同比增长123%,2018年1季度末饭票累计额达到人民币5亿元,形成了较为可观的平台购买力;3)e化产品(e能源、e停车、e维修等)1季度GMV人民币9亿元,同比增长350%;4)平台2018年核心产品“彩惠人生”主要运营模式为业主通过平台消费的方式获得物业费的部分减免实惠,减免的物业费部分由彩生活通过和商家协商的形式,从商家利用社区渠道所节约的营销费用中补偿。彩惠人生发布以来获得业主认可,已经和TCL等知名企业及运营商合作,截止目前单日最高订单量破万,有望成为彩之云平台又一明星产品。

盈利预测和投资评级:维持买入评级预计公司2018-2020年归属上市公司股东净利润分别为人民币4.91亿元/6.22亿元/8.03亿元,EPS分别为人民币0.37元/0.47元/0.61元,对应动态PE分别为13.6倍/10.7倍/8.3倍。我们认为2018年起彩生活将进入高质量增长期:首先,服务物业项目种类将更加丰富、多层次化,提升公司整体市场定位,在价格上突破原有瓶颈,同时平台产品将往更多管理项目导入从而实现联动效应;其次,平台输出模式在原有在管面积高基数的情况下,仍然有助于平台服务面积保持一定的增速;最后,鉴于当前平台生态圈产品的渗透率还处于较低水平,预计彩生活住宅、彩惠人生、部分e化产品可维持高增长态势,从而带动社区增值业务的高增长,提升增值业务对整体增长的贡献。近期公司股价面临调整主要为系统性风险因素下境外资金撤离所致,股价调整后的公司估值更加具有吸引力,结合公司正在改善的基本面状况,维持彩生活(1778.HK)买入评级。

风险提示:1)人力成本上升;2)生态圈产品业绩不达预期;3)股价波动风险。