房地产产业行业研究:1月销售数据开门红,关注持续性

1月份第三方销售数据准确度略有欠缺,供参考:不同第三方的销售数据有一些出入,比如克而瑞金地的销售数据为81亿,中指为176亿(最终向公司核实,81亿更为准确)。另外从行业惯行操作看,12月份在销售目标达成时,房企往往会压业绩,留至第二年结转。比较明显的如碧桂园,去年12月单月只放了165亿销售额,远远低于其去年月均水平和龙头平均水平。而中国金茂1月份的数据大幅增长,主要因素是去年销售的写字楼1月份到账,计算在1月销售额里,此部分约130亿,大幅增厚销售业绩。综上,1月份的销售数据本身会存在一定的失真性,但可以作为一定的参考。

龙头壁垒明显,二线房企增速强劲,行业排行又将刷新:从量级看,龙头1月基本确定为超600亿的单月销售。2017年单月超600亿的情况只在万科出现过2次,恒大、碧桂园、融创分别出现1次。从1月的数据看,三大龙头今年的单月销售超600亿会更为频繁,并有望出现历年的单月销售数据新高。前三家的销售明显超越其他竞争对手,壁垒较高。但从销售增速看,今年二线房企高于一线。TOP5的销售增速在53%,TOP30的销售增速则达到65%。从销售目标看,TOP3的公司都较为保守,但是二线房企,大致在50%-100%的销售增速区间。中型企业都意识到规模为王,今年二线房企的行业排名又会得到一轮刷新。

关注销售增速的持续性:1月份的销售数据整体表现亮眼,但是一方面有12月业绩转移的情况,另一方面有单月销售集中推盘的影响(例如泰禾去年年末获得预售证的项目1月集中去化)。目前从政策看并未有明显的放松,国家依旧强调调控的持续性。从货值看,大部分公司18年都有足够的货值支撑。但是房地产企业今年的销售业绩是否能释放有两个问题需要解决:1、一二线的货值是否能够及时推出,是否受到限价即预售证的影响;2、是否能保证高去化率,当前需求端限购并未放开,三四线今年判断量会有所回落,是否能维持17年的高去化。今年的销售增速持续性,是板块整体估值修复能否持续的关键。

投资建议。

我们维持行业“买入”评级。18-19年的业绩确定释放,政策已在底部只有边际改善的空间。龙头的增速依旧有保证,在当前市场较为紧张的环境下,龙头的资金和资源优势更为明显,销售的增长确定性强。整体板块的持续度,很关键在于二线房企较高增速的销售目标是否能达成。当前时间点,二线公司推荐华夏幸福、新城控股,18年销售增速确定性强。看好核心资产标的龙光地产、中国金茂。龙头推荐中国海外发展,当前明显低估,17年整合期后,18年判断将会释放业绩。