龙湖地产:租金强劲增长,优秀的民营品牌

龙湖地产2015年核心净利润同比增长5.1%至69.5亿人民币,主要原因是毛利率上升(2015年为27.4%,2014年为26.5%),而融资成本下降。特别要指出的是,在新商场开业和出租率升高的带动下,2015年租金收入同比大涨61.5%。我们认为租金收入贡献加大给公司带来了更多经常性现金流,2015年股息同比大幅增加36%(派息率30%,而2014年为25%)反映出公司基本面坚实。鉴于公司增长稳定且负债率较低,维持买入评级。

支撑评级的主要因素

龙湖2016年销售目标是620亿人民币,同比增长14%,相当于价值1,100万人民币的全部可售资源的去化率在56%左右。公司可售资源中33%位于长三角,29%位于环渤海圈,24%位于西部地区。我们认为多样化分布可以缓解个别地区的高度政策风险(例如长三角)。2015年回款率在90%以上,表现良好。

2015年净负债比率下降2.5个百分点至54.6%。龙湖土地储备充足(权益建筑面积3,050万平方米,2015年年销售面积420万平方米),所以管理层表示2016年拿地更加谨慎,特别是在土地成本高企的部分高线城市。所以,我们预计龙湖会继续将负债率保持在60%以下。2015年融资成本创下5.74%的低值,预计2016年还将进一步降至5.5%以下。

龙湖2016年计划新开业三家商场,经营面积预计将达到190万平方米(2015年为150万平方米)。我们认为在毛利率超过70%、出租率超过90%的支撑下,公司租金收入将保持稳定增长。根据我们的估算,2016年租金收入在20亿人民币以上。

评级面临的主要风险

上行:合同销售收入和租金收入增速高于预期。

下行:龙湖地产在政策风险较高的长三角地区拥有大量项目。

估值

我们将2016年预期净资产上调1.8%至19.69港币/股,目标价调高至12.8港币。公司目前股价对应2016年预期净资产折算45%,0.9倍2016年预期市净率。鉴于公司负债率低、融资成本低而租金强劲增长,我们认为该估值并不高。维持买入评级。