保利置业集团:录得亏损,但市净率已非常低

保利置业2015年营业收入同比下滑12.5%至249亿港币,毛利率由2014年的19.8%大幅下滑至11.5%。随着销售、管理及一般性费用以及财务成本的上升,剔除减值亏损后的核心净利润由2014年的5.32亿港币转为23.17亿港币亏损。因此,公司录得每股0.633港币的核心亏损以及-10.2%的净资产收益率。但是,考虑到公司估值便宜,我们维持对该股的持有评级。

支撑评级的要点

由于公司540亿待售资源的65%位于珠三角和长三角以外的非热点区域,公司调低其2016年的去化率由2015年的60%至52%,并将2016年合同销售目标设定为280亿人民币,同比下降6.7%。

公司毛利率大幅下滑,主要是因为已结转销售的均价下降。我们预计2016年公司毛利率将由2015年的11.5%小幅改善至13.6%,因为2015年有62%的销量来自长三角和珠三角,且销售均价上涨15%。但是,考虑到公司在部分低线城市(如贵州和南宁)的库存仍然偏高,公司仍面临利润率较低的问题。

2015年公司新收购土地面积仅为39.5万平方米,而销售面积达260万平方米。受负债率高达119%的制约,公司难以在热点城市扩充土地储备,我们认为这将损害公司的长期发展。

评级面临的主要风险

下行风险:由于毛利率极低,亏损可能进一步扩大。

上行风险:利好政策可能加快低线城市的去库存。

估值

我们将2016年净资产预测下调4%至5.31港币,以反映销售的潜在放缓和较高的负债率水平。基于60%的净资产折让,我们将目标价下调至2.12港币。当前股价对净资产折让58%,考虑到0.3倍2016年预期市净率,我们认为估值公允。维持对该股的持有评级。