万达商业反向路演纪要

我们参加了万达商业(3699.HK/港币47.95,买入)最后一天的反向路演,参观了上海宝山万达广场和嘉兴万达广场,并与管理层就公司近期的一些动作进行了交流。以下为此次反向路演纪要。考虑到公司2015-16的预期租金增长率可超过30%,并且其轻资产战略稳步推进,我们重申对该股的买入评级和维持港币89.15的目标价格。

轻资产战略稳步推进。

万达商业正在稳步推进轻资产战略。自8月以来,公司已经公布签订了三项轻资产合作协议,从中可以看出已形成一套可行战略。根据该战略,万达商业首先为项目拿地,之后将该项目以高于账面价值的价格出售给投资方。由投资方出资进行项目开发和建设。万达商业在开发过程中起到项目经理的作用,项目完成后则作为购物中心管理者,贡献公司所拥有的专业知识和知识产权。根据协议,万达商业可获得项目净财产性收入的30%作为服务及知识产权费。

截至目前,万达商业已经签订了15个项目合作框架协议,其中大部分都是在2014年9月30日之后拿地,而且几乎都位于低线城市。管理层介绍说,投资方主要是国内金融机构。投资方以快钱公司为GP(一般合伙人),与之开展有限投资合作,通过这种形式参与项目开发。管理层表示,2016年预计将新开业50家购物中心,其中预计约有20家采用的是轻资产模式。

百货商场租户调整。

万达正在逐步关闭其在万达商业地产购物中心里的百货商场,虽然此举看似有一些负面影响,但实际上在万达商业上市之前,该行动就经过精心计划以便能够优化商场租户构成结构,提高租金收入。此前将万达百货商场作为主要租户引入万达商业购物中心,目的是增加商场人气,吸引更多租户。大多数万达广场在开业当天的租用率都达到了100%,由此可以看出这种方法是成功的。另一方面,目前百货商场并不盈利,长期来说将不再被视为大型主要租户。

管理层表示,截至目前大约一半的万达商业购物中心已经关闭了百货商场。

作为接替者,苏宁如今是主要租户,另有一些精品店占据了剩余调整区域。

管理层认为,此前由百货商店占据的区域的租金将有所增长,并对此充满信心。