房地产基金管理行业研究:迎中国房地产大资管时代

随着国内房地产行业进入白银时代,庞大的存量物业资产规模将为中国房地产市场全面开启大资管时代。目前国内房地产基金规模达到4,500亿元,随着住宅开发类基金由于市场风险规模开始减少,以持有型物业为基础资产的基金正逐渐兴起,对比海外REITs市场的发展和权益类基金规模的占比,国内房地产基金行业的空间巨大。此外,本文详细介绍了黑石、凯德、光大安石等海内外著名房地产基金管理机构的商业模式和财务表现。我们重点推荐A股房地产资管行业稀缺标的——嘉宝集团,首次覆盖给予买入评级。

支撑评级的要点。

海外房地产基金:发展成熟,投资类型丰富。房地产投资信托基金(REITs)是海外房地产资产证券化的公募类基金产品,具有高流动性、高分红回报、可享免税政策和细分类型丰富等优点,全球REITs总市值约1.5万亿美元。而房地产私募基金作为另类投资品种之一,全球管理资产规模也超过5,000亿美元。海外权益类房地产公募和私募基金规模占比分别超过90%和60%,而中国仅为30%,主要由于国内基金仍以项目开发融资为导向,而海外基金大部分以资产运营和投资为导向。

国内房地产基金:整合加速,存量资产空间巨大。中国房地产基金业去年底拥有167家管理机构,总规模超过4,500亿元。住宅开发类基金由于市场风险规模开始减少,以持有型物业为基础资产的基金正逐渐兴起,对比海外REITs市场,国内存量资产规模带来的资产管理行业空间巨大。

黑石集团:全球最大的私募房地产基金管理者。黑石集团是美国规模最大的上市投资管理公司和最大的另类资产管理机构之一,上市以来平均回报率达16%。房地产基金业务是其最重要的业务,在管基金规模达920亿美元,集团擅长使用杠杆交易,收益主要依靠资产价格增值。

凯德集团:亚洲领先的房地产基金管理者。凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一,去年中国房地产基金规模达到950亿人民币,占比集团基金规模达48%,拥有1支REITs和12支私募基金产品。集团采用“地产开发+资本运作”的联动模式,是核心增值型投资风格的代表。

光大安石:国内房地产基金行业龙头。光大安石是中国光大控股有限公司的房地产投资平台,也是国内房地产基金业的龙头,涉及内地多元化的住宅、办公和商业投资,主要分为股权类的美元基金和债权类的人民币基金,去年在管资金规模约200亿人民币,营业收入占比集团近50%。

评级面临的主要风险。

房地产金融创新政策推进缓慢,经济不景气导致国内房地产销售和出租价格下行。

重点推荐。

嘉宝集团:引入光大作战投,携手光大安石开展房地产资管业务。公司是上海嘉定国资委旗下的上市房地产公司,7月发布定增方案,拟引入光大控股作为战略投资者,并与国内房地产基金管理业龙头光大安石战略合作,开展房地产资产管理业务。我们认为公司进军房地产资产管理领域空间巨大,在A股具有稀缺性的特点。我们预测公司2015-17年每股收益分别为0.55元、0.65元、0.73元,给予公司16.50元的目标价,相当于30倍2015年市盈率和35%的NAV溢价,首次覆盖给予买入评级。