中国海外发展(00688.hk):通过资产注入进一步推动销售增长

中国海外发展刚刚公布母公司拟定注资细节。总作价为428 亿港币,较650亿港币的净资产折让34%。我们通过推算得出取得的项目将带动2015 年合同销售增长率达到27%,高于此前预测的20%,此外2015 年和2016 年预期每股收益将分别增长0.8%和2.9%。我们认为,此次注资将在房地产市场复苏的大环境中为公司补充可售资源,特别在一二线城市效果尤为明显。此次交易还将使中国海外发展的净资产增加1.6%。因此我们将净资产折让率调低至5%,将目标价上调至33.00 港币,重申对公司股票的买入评级。

支撑评级的主要因素。

根据世邦魏理仕的预测,428 亿港币的总作价较公司650 亿的净资产折让34%。按照最近收盘价29.95 港币计算,作价达到505 亿港币,较净资产折让22%。

最初 20%的合同销售增长目标并未算入此次交易的影响。我们预计凭借新获得的项目,中国海外发展2015 年预期合同销售额将达到1,790亿港币,同比增长27%。

其中一部分项目已完工或部分完工,项目出售后将带来收入和盈利。

我们预计新项目将带来30 亿港币的盈利,从而抵消股票数量增加的影响,并将2015 年和2016 年的预期每股收益分别提高0.8%和2.9%。

目标集团业务集中在一二线城市,其中54%的净资产在北京和上海,31%在二线城市,15%在三线城市。我们认为,自此注资将大规模补充公司的可售资源,并且借助收购前已经开展的目标项目,在短时间内刺激合同销售增长。

评级面临的主要风险。

流动性环境较预期收紧,可能影响合同销售。

估值。

我们通过计算得出,资产注入将使中国海外发展的净资产增加1.6%,并将我们的2015 年每股净资产预测上调至34.74 港币/股。鉴于公司基本面非常稳定(包括合同销售增长率上升)、2015 年预期净负债比率下降至27%,而且房地产市场开始复苏,我们将目标每股净资产折让率降至5%,仍然低于中国海外发展3.6%的历史平均水平。将目标价上调至33.00 港币,重申买入评级。