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房地产行业2019年报分析：盈利能力向下拐点料头部市占率继续提升

类别：行业机构：国金证券股份有限公司研究员：赵旭翔日期：2020-04-20

基本结论

我们分析行业2019 年合同销售额前30 名中，已经发布年报公司的销售数据、盈利数据、资债数据、现金流数据、土地储备数据以及行业地价、房价等数据，得到以下判断。

关于盈利能力：

样本公司2019 年的结算毛利率已经出现向下拐点；同时，我们分析全国加权平均房价以及与房价对应的平移处理之后的地价数据，我们可以判断，整个行业已售未结部分的毛利率将持续下降。

投资者应选择过去两年合同销售额复合增速较高、结算周期较长或会计政策比较谨慎的公司。我们看好中国金茂(过去两年销售额增速高)、世茂房地产(过去两年销售额增速高)；保利地产(过去两年销售额增速较高、结算周期长)；万科(结算周期较长、会计政策谨慎)等公司；

关于市占率：

从资债指标、经营性现金流、融资成本、土地储备等角度综合分析，我们看好未来3 年头部房企市占率进一步提升、第一梯队房企市占率重新加速提升以及国企大型开发商市占率提升。

看好，万科、融创中国、保利地产等公司的α机会。

疫情后销售情况恢复良好，部分城市房价出现上涨压力，不宜对需求端政策放松有过高预期；地方政府、金融机构对房企的资金端支持充裕，缓付地价及放松预售条件等信用支持政策频出。因此，地价不易出现下降，预计5 月土地市场将恢复到去年同期热度。考虑到政策及地价的因素，我们认为地产股目前还看不到β机会。

总结，同时考虑到行业目前的相对估值处于过去五年以来的最低水平，以及房地产行业处于明显的盈利周期向下拐点的两个事实；我们认为在降低预期收益率的前提下，兼顾结算利润增长和销售额市占率提升两个角度，万科、融创中国、保利地产、中国金茂、世茂房地产等公司股价存在跑赢行业的α机会。

风险提示：行业短期利润率压力；疫情波动重新对房地产销售造成压力；地价上行以及房价走平对行业未来利润空间的挤压。