万科A(000002):主航道稳健提速 新业务扬帆远航
类别:公司 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/邢莘 日期:2021-04-07
核心观点:
管控效益具备优势,可结算资源保障倍数上升。万科20 年实现营收4191.12 亿元,同比增长13.9%,归母净利润415.16 亿元,同比增长6.8%,分红率35%,较19 年提升4.6 个百分点。整体可结算资源对当年结算的覆盖倍数为1.85x,较19 年略有上升,全年结算稳定。毛利率下滑导致营业利润增速低于收入,抵抗利润率下滑的主要因素是投资收益的增长,除了广信资产包的收益外,联合营业项目正常释放。
整体去化平稳,下半年投资力度上升。20 年公司销售金额7042 亿元,同比+12%,销售提速,货值去化率平稳,21 年公司全年销售目标7900亿元,同比+12%。投资方面,20 年上半年疫情导致投资保守,三道红线政策后公司拿地积极性明显提升,全年拿地力度29%,平均单项目建筑面积20 万方,小盘化趋势明显。根据我们测算,全年扣配建毛利率29.4%,拿地质量维持行业较高水平(与结算相比基本稳定)。
物管、商业、物流、公寓等领域保持领先。20 年公司物业管理收入182亿元(行业第一),商业地产租金63.2 亿元(行业第三),万纬物流收入18.7 亿元(行业第二),长租公寓收入25.4 亿元(行业第一)。万科培养了至少4 个细分龙头,无论轻重资产价值,都值得期待。
预计21-22 年EPS 分别为3.87 元/股、4.18 元/股。万科14 年以来新业务领域持续发力,到20 年为止已取得了一定的成果,从规模到质量,均有显著的提升,我们持续看好万科的中长期发展。预计21-22 年归母净利润分别为450、486 亿元,同比分别增长8%、8%,对应21 年7.4xPE、22 年6.9xPE。维持公司A 股40.42 元/股合理价值的观点不变,对应H 股合理价值47.87 港元/股,维持A\H 股“买入”评级。
风险提示。行业基本面景气程度下降,公司地产结算进度不及预期。