保利地产(600048)：反周期积极拿地 销售稳步增长
类别：公司 机构：中信证券股份有限公司 研究员：陈聪/张全国/李金哲 日期：2021-01-18
公司2020 年销售突破五千亿，持续稳健增长，且年末投资拿地更加积极。同时公司财务管理优异，杠杆率符合监管要求，资金成本优势显著。
全年销售突破五千亿，实现稳健增长。2020 年12 月公司实现签约面积289.9万平方米，同比减少4.7%;实现签约金额398.1 亿元，同比-5.5%。2020 年全年，公司实现签约面积3409.2 万平方米，同比+9.2%;实现签约金额5028.5 亿元，同比+8.9%。公司销售增长基本同步行业，但发展质量高于行业。
年底加速投资拿地，全年投资积极。12 月公司投资相较全年更为积极，月内新增土储538 万平米，对应土地对价581 亿元，分别占全年新增土储面积和成本的16.9%和24.7%。2020 年全年，公司新增拓展面积3,186 万平米，同比增长18.9%，对应拓展总成本为2,353 亿元，同比增长51.3%，为同期销售金额的47%。公司积极布局一二线城市，全年新增土地平均楼面价7,388 元/平方米，较去年提升27%。
财务管理优异，融资成本保持低位。截至2020 年三季度，公司扣除预收账款后资产负债率为65.6%，净负债率为70.9%，现金短债比190.9%，满足三条红线要求。公司财务管理优异，融资渠道畅通。2020 年11 月，公司发行2020 年度第五期中票，发行规模为20 亿元，发行价格为3.98%。下半年以来，公司公开市场融资成本在3.7%-4.2%之间，我们预计未来平均资金成本有望维持低位。
风险因素：公司盈利能力继续下降的风险。
反周期拿地操作得当，销售毛利率拐点就在前方。公司2020 年全年销售稳健增长，同时更加积极的投资拿地。我们认为2020 年行业整体的拿地环境是好于2019 年的。另外，公司在控制建安方面的心得也带来了公司未来盈利能力向上的可能性。我们相信，公司销售利润率在2021 年见底，而结算利润率可能到2022 年开始回升。考虑到限价之下的市场现实，我们调整2020/21/22 年EPS预测至2.57/2.90/3.39 元(原预测为2.85/3.29/3.85 元)，调整目标价为20.30元/股，对应2021 年7 倍PE，维持“买入”的投资评级。
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