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明日最具爆发力六大黑马

证券之星 2020-12-01 13:04:49
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招商蛇口(001979):坐拥大湾区优质土储 具备孕育核心资产能力

类别:公司 机构:国金证券股份有限公司 研究员:赵旭翔 日期:2020-12-01

坐拥大湾区核心土储,地段为王,深圳前海蛇口片区土储价值丰厚:公司在前海、蛇口、太子湾的大规模土储具备不可复制的核心优势。公司自改革开放以来就作为主力建设蛇口片区,目前在深圳前海蛇口片区拥有土储583 万方,估算NAV 增厚达600 亿元。早期获取土地成本低,土储重估价值高,升值空间大。对标世界级湾区,前海作为粤港澳大湾区驱动引擎,深圳的核心发展片区,拥有优越的经济、人口和交通条件,公司在该片区丰厚的土储具备孕育核心持有型资产能力,价值静待释放。

资源型央企,具备多元化低成本拿地,低成本融资优势:背靠招商局集团,公司已通过与政企合作获取多个项目。在招拍挂拿地难度提升,一二线城市供地紧张的市场背景下, 优势明显。央企背景,融资成本先天占优,1H2020 公司融资成本仅为4.78%。

销售规模稳步增长,未来具有市占率提升潜力:公司目前已进入城市60 多个,集中于一二线城市。1H2020 全口径销售额1107 亿元,排名第10。公司资债指标稳健,均处于三条红线以下,在未来监管趋严利好国企开发商的大背景下,公司可按照自身节奏稳步发展,销售规模将会持续增长,预计2020-2022 年销售规模分别为2500 亿元、2800 亿元、3200 亿元。

持有型业务地段核心,资产升值空间大;积极释放物业服务价值:公司持有型物业大都处于一二线城市核心地段,平均单体面积5.53 万方,建筑高档,经营能力强。公司物业质量较高,租金收入可观,同时积极通过资本化手段表达业务价值,如在香港上市REITs。公司收购中航善达(后改名为招商积余)积极推动物业服务上市,未来利润释放空间大。

投资建议

公司拥有独一无二的大湾区核心土地资源,未来升值空间大;作为资源型央企,有条件和能力做好城市深耕,运营T+3、T+10、T+30 业务;2020 年因交付及结算受疫情影响,我们预计其2020 年权益净利润为小幅负增长,但预计2021 年、2022 年可实现双位数较快增长。在不考虑前海片区土储大规模变现的前提下,预计2020-2022 年权益净利润分别为151 亿元、179 亿元、197 亿元。考虑到其土地资源的不可复制性以及利润尚未变现,首次覆盖,我们给予?买入评级?,给予其12 个月内目标价22.63 元,对应10X2021PE。

风险:

前海建设进度低于预期,公司规模扩张低于预期,政策调控超预期。

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