中南建设(000961)：美好就现在 成长引擎全开
类别：公司 机构：华安证券股份有限公司 研究员：邹坤/王洪岩 日期：2020-09-25
主要观点：
房地产业务：践行高周转，业绩持续释放
公司2016-2019 年销售面积、销售金额复合增速分别达55%、57%。
销售规模的大幅提升主要受益于公司清晰的快周转战略，随着“囤地即盈利”的淡化，行业粗放发展模式渐行渐远，公司通过(1)向小盘开发倾斜；(2)高激励、跟投机制提升执行力；(3)短平快的组织架构提升效率积极推进快周转，项目获取到销售的平均周期保持在7-8 个月。
截至2020H1 末，公司在建及待建项目合计建面约4411 万平方米(可竣工资源)，其中一二线占比约35%，三四线占比65%；公司合并报表范围内已售未结的合同负债达1247.5 亿元，覆盖2019 年房地产业务结算收入约2.4 倍，业绩释放有保障。
建筑施工业务：业务升级，探索产业化、标准化公司以建筑起家，经过多年发展，中南建筑已形成“投资商、承建商、运营商”三商一体并提供“投资、设计、建造、运营”四位一体全产业链服务的业务构成。在与房地产业务协同发展的同时，建筑业务也在积极转型，探索发展的产业化、标准化。2020 年上半年，公司建筑业务新承接(中标)项目合同总金额148.3 亿元，同比增18.4%。其中3 亿元以上项目19 个，占新增合同额的64%。截至2020H1 末，建筑业务未完工部分住宅占比56%，公建、政府和社会合作项目占比分别为21%、23%。
财务数据：负债结构优化、融资成本改善、杠杆水平下行截至2020H1 末，公司净负债率降至147%；短期债务占比由2014 年的58.3%下行至2020H1 末的30.3%，长短期债务结构的调整，有效缓解公司短期的偿债压力；货币资金达282 亿元，货币覆盖短债约1.2 倍，短债偿付能力提升。截至2020H1 末，有息负债781.4 亿元，较2019 年末增加10.7%。其中，银行贷款余额371.5 亿元，占比47.5%；债券等融资工具占比近30.0%；其他渠道占比约22.5%。受益于公司良好的信用水平，银行贷款作为公司主要的融资方式，负债结构的调整有助于融资成本的改善。
投资建议
公司2016-2019 年销售规模大幅提升，当前业绩已步入释放期。股权激励较高的业绩考核条件彰显公司对未来发展的信心。公司通过项目规模小盘化、高激励与跟投机制、短平快的组织架构，积极推动高周转的开发战略，坚持大众主流住宅产品的定位，适应当下行业发展趋势。建筑板块协同房地产开发的同时，积极探索业务升级。多元化的融资渠道助力公司负债结构持续优化、融资成本改善及净负债率的下行。预计公司2020-2022 年EPS 分别为1.89、2.41、2.87 元/股，相对当前股价PE 为4.9、3.9、3.2 倍。首次覆盖予以“买入”评级。
风险提示
销量不达预期，重点布局城市调控政策趋严，融资成本上行，负债率水平提升等。
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