招商蛇口(001979)拿地相对谨慎、补货均价占销售均价13.32%
事件： 3 月 08 日晚， 公司公告， 公司 19 年 2 月实现签约销售面积 38.65 万平方米，同比增加 46.90%(前值-5.26%)；签约销售金额 83.03 亿元，同比增加 14.63%(前值+0.26%)。1-2 月，公司累计实现签约销售面积 95.55 万平方米，同比增加 10.63%(前值-5.26%)；签约销售金额 200.90 亿元，同比增加 5.74%(前值+0.26%)。
销售增长，增速提升 14.63pct： 公司 2 月实现签约销售面积 38.65 万平方米，同比增加46.90%， 较 1 月销售面积增速提升 52.16pct；实现签约销售金额 83.03 亿元，同比增加14.63%， 相对 1 月销售额增速提升 14.37pct。 2 月销售均价 21482.54 元/平米， 较 1 月销售均价提升 767.25 元/平米，幅度达 3.70%； 2 月销售均价相对去年同期收缩 21.97%。 1-2月公司实现签约销售面积 95.55 万平米，同比增长 10.63%，较 1 月增速提升 15.89pct；实现签约销售金额 200.90亿元，同比增长 5.74%，较1月增速提升 5.48pct；累计销售均价 21025.64元/平米，同比下降 4.42%，较 1 月累计增速收缩 10.25pct。
拿地谨慎，补货均价/销售均价 13.32%： 2 月公司新增土地项目 1 个， 与 1 月新增项目持平， 新增项目主要位于中山市。 按照权益总价/拿地总价计算 2月新增项目的权益比例为 51.00%(前值 60.00%)。 2 月新增项目可增厚 9.05 万方土储资源(前值 1.98 万方)，其中计容面积 27.15 万方， 权益计容面积 13.85 万方； 按照累计销售均价计算，新增货值为57.08 亿元。 2 月权益拿地额 3.96 亿元， 平均楼面价 2861.1 元/平米(较 1 月楼面价提升1928.12 元/平米，幅度 206.66%)； 权益拿地额/销售额比例为 4.77%( 1 月权益拿地额/销售额比例 0.27%、 12 月权益拿地额/销售额比例 13.39%)， 18 年 1-12 月拿地力度中位数为29.79%， 19 年 1-2月拿地力度持续低于上年中位水平。 如果按照累计权益拿地额/累计销售额，则 2 月份累计拿地力度为 2.13%， 远低于 18 年累计拿地力度( 32.85%)，整体上，年初公司拿地仍相对谨慎。 平均楼面价相对 2 月销售均价占比为 13.32%( 1 月楼面价/1月销售均价为 4.50%、 12 月楼面价/12 月销售均价占比为 16.16%)； 从拿地成本上看，公司对成本的管控仍具备优势。
投资建议： 公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足，开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务，协同发展； 在资源获取上，公司内涵+外延双管齐下， 优势显著； 我们预计公司 18-20 年公司 EPS 为 1.93 元、 2.24 元、 2.58 元， 对应 PE 分别为10.7X、 9.2X、 8.0X，维持“买入-A”评级， 6 个月目标价 25.3 元。
风险提示： 房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期
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