国务院：住房公积金管理条例征求意见 8股补涨迫在眉睫

第6页:福星股份:转型起步,激励创新

第1页:新版住房公积金管理条例征求意见：放宽提取条件

第2页:政策蜜月期 房地产股渐“苏醒”

第3页:荣盛发展:业绩有所恢复、转型有望提速

第4页:香江控股:背靠大树好乘凉,优质资源再注入

第5页:北辰实业:业绩反转的逻辑继续兑现

第6页:福星股份:转型起步,激励创新

第7页:保利地产:10月销售低于预期

第8页:金融街:商业地产龙头,京津协同发展受益标的

第9页:信达地产:集团协同再下一城,模式独特尽享蓝海

第10页:京投银泰:业绩将进入释放期,股权变化意义大

福星股份（个股资料 操作策略 咨询高手 实盘买卖）

福星股份 000926

研究机构：中银国际证券 分析师：袁豪,田世欣 撰写日期：2015-11-05

前3季度净利润下降8%,源于公允价值变动下降56%

前3季度,福星股份(000926.CH/人民币12.56, 买入)营业收入62.0亿元,同比增长15%;净利润5.1亿元,同比下降8%,扣非后2.4亿元,同比增长790%,其中,投资性房地产公允价值变动2.9亿元,同比下降56%;每股收益0.72元,扣非后0.34元;毛利率26.1%,净利率8.2%,分别提升3.9个和下降2.1个百分点;三项费用率由去年同期的10.4%下降至目前9.0%。

前3季度销售估算约50亿元,全年仍有望冲击80亿元

前3季度,估算公司销售约50亿元(上半年销售33亿元+3季度中房地产销售现金流入约16亿元),同比增长约25%;考虑到后续行业政策将持续宽松、4季度公司可售资源丰富及银湖控股并表贡献的增量销售,公司全年仍有望冲击80亿元,对应同比增长31%。报告期末,预收款54亿元,同比增长51%,分别锁定我们对公司15-16年房地产业务预测收入的100%和50%。

员工持股计划、跟投福星智慧家,双重激励激发员工动力

7月公司成立员工持股计划“福星财富集合计划”,参与员工包括公司董监高及公司核心业务骨干,并9月30日完成购买4,166万股,占比 5.85%,购买均价9.46元/股,总金额3.9亿元,配资比例为2:1,优先份额年化收益为7.1%,公司股东提供连带责任担保。此外,10月公司拟与星慧投资(公司高管持股52%)共同投资设立福星智慧家物业有服务有限公司,公司持股51%,星慧投资持股49%,福星智慧家的设立有利于创新运营管理机制和激发管理效能,积极推进公司转型升级。

净负债率较高,开拓国内外融资渠道确保资金链安全

报告期末,负债率77%、净负债率157%,后者高于行业平均水平,但较半年报时期下降12个百分点,负债率水平有所缓解。报告期内,公司全面拓展国内外两个资本市场。一是开拓新型融资品种,年初至今完成合计完成45亿元公司债的发行工作,4月推出了30亿元的定增方案(定增底价10.43元/股);二是开展国际融资工作,促推海外项目的顺利发展。

转型起步、激励创新,维持买入评级

福星股份前3季度营业收入和净利润分别同比增长15%和下降8%,主要源于去年同期投资性房地产公允价值变动基数较高、今年有所下降所致;销售方面,估算公司销售约50亿元,预计公司全年仍有望冲击80亿元,对应同比增长31%;此外,近期公司持股通过员工持股计划以及高管跟投福星智慧家等措施大力创新激励体制,9月底公司员工持股计划实施完毕,10月公司推出高管跟投福星智慧家(转型载体),这将积极推进公司转型升级;此外,公司4月推出了30亿元的定增方案,加上合计今年发行的45亿元公司债,公司的融资结构进一步优化。我们维持公司2015-16年每股收益为1.08元和1.22元,维持目标价17.61元,维持买入评级。