被指“放卫星” 中洲地产遭深圳规土委约谈_股票频道

一套37.6万元/平方米的天价房，让深圳中洲地产再度陷入舆论漩涡。

5月25日，中洲地产旗下深圳中洲中央公寓E-CLASS获批预售证，其中一套单位价格高达37.6万元/平方米，成为近年深圳最贵房，引来市场阵阵热议。

中洲地产随机被深圳市规划国土委约谈，要求其按照市场实际情况合理定价、规范销售。9天后，该楼盘最贵房源备案价已经更改为17.6万元/平方米，腰斩过半。

中洲集团副总裁、中洲地产总经理尹彦华在接受时代周报记者电话采访时称，“规土委约谈并没有对项目造成任何影响，我们一切都照常在进行”，他同时建议时代周报记者可以向公司营销部门进一步了解情况。随后记者致电中洲地产营销总监毛芳颖，该人士称自己正在休假，匆匆挂了电话。

“开发商可以炒作，但别过分。”易居中国执行总裁丁祖昱撰文称，开发商这么做，一方面可能是为了打响品牌，有的时候坏名声的传播力甚至比好名声还要有效得多，为了炒作没有底线；另一方面，开发商想必是为了掩护同一项目其他物业的去化，“有心思去放卫星、炒房价、争第一，还不如实实在在地找客户、定房价、抓去化！”

实际均价5.5万元

中洲中央公寓E-CLA SS位于深圳宝安新安街道，为不限购不限贷的商务公寓。根据深圳市国土资源局网站信息显示，备案单价为37.6万元/平方米的仅一套，系39层(顶层)一套户内面积110 .14平方米的单位，而该项目其余单位备案价格则多在4万-7万元/平方米，为带精装修发售。

媒体曝出上述中洲中央公寓项目“天价”后，6月2日，深圳市规土委约谈开发商，时代周报记者查阅发现，该套天价房的官方备案价格已经降至17.6万元/平方米。

6月4日，时代周报记者以置业者身份探访上述项目销售现场。一位陈姓销售人员称，这样的豪宅实际上是空中别墅，且只有一套，包括私家空中花园、私家游泳池等配套设施。目前，该豪宅并没有公开发售。

而中洲中央公寓E-CLA SS目前在售的单位则是6-37层，面积在118-335平方米之间，其中335平方米为“楼王”单位。而包括“楼王”在内，该项目目前均价为5.5万元/平方米。

该陈姓销售估算，“楼王的价格应该在1800万-2000万元之间。其他176平方米、163平方米等单位，应该在1000万元左右。”

需要指出的是，该名销售称目前诸多楼层单位已经出售，能够选择的余地已经不多。但当时代周报记者坚持对楼层不满意时，原本销售控销表上显示已经没有的楼层单位，经销售与项目经理“协商”后又出现了多个可被选择的楼层。

而时代周报记者6月7日查询深圳市国土资源局网站发现，该项目目前全部单位均处于“期房待售”状态，并无销售记录。

中洲中央公寓属于旧改项目。2009年6月，中洲地产在万科和佳兆业的夹击下，以26.1亿元总价拿下26区三宗捆绑地块(宗地编号：A009-1285、A009-1286、A009-1289).

按照深圳市国土局公告显示，宗地规划建筑面积为40.6万平方米，剔除政府回购的保障性住房、无偿移交政府的公建配套设施，实际可售建筑面积为38.1714万平方米(含地下商业建筑面积8750平方米)。按照实际可售建筑面积面积计算，成交楼面价约为6838元/平方米，这在当时属于“高价”。

根据当时中国指数研究院土地研究中心对上述项目的估算，“楼面地价加上建安成本、营销费用等，项目成本可能近万元。项目建设时间需要2-3年，按照现在的市场状况，结合资金的时间成本，项目竣工后售价可能在1.6万元/平方米”。

时代周报记者发现，中洲中央公园项目住宅部分的均价在2012年均价为2万元/平方米；而到了2015年3月，均价则涨至3.5万元/平方米。

系“深圳拿地大王”

成立于1997年的中洲地产，早年在深圳相继开发了罗湖逸翠园、福田城市广场(由中洲地产开发完成后转售给中信地产，现更名为新城市广场)及福田中心区的发展兴苑。

但是2003年之后，在长达9年的时间里，深圳再也未现中洲地产的项目。这期间，中洲地产转战外地，在成都、青岛和惠州皆有地产项目开发，此外惠州博物馆、图书馆、会展中心等政府公共设施也是由中洲集团代为建设。

一位深圳地产界业内人士曾向时代周报记者透露，中洲地产在深圳属于比较特殊的开发商，相较于开发项目销售获利，中洲地产早年的运作模式更倾向于“卖地皮”。

“中洲地产很特殊，拥有非常多的资源。现在平安拥有的新城市广场，原来属于中信地产，而中信又是从中洲手中拿到的土地。中洲在深圳是个拿地大王，到处拿地，拿完地他们就卖给别人。他们通过获取土地，与别人联合开发或者转售的方式，获得的收益比他们本身开发房地产的收益要多。”该人士称道。

他同时指出：“现在中洲拿地的情况可能已经有所变化，因为这种经营方式已经非常不方便，以前别人拿不到的地，他们能拿到。”

而在深圳悄无声息的9年里，中洲地产暗中也拿下了多个旧改项目—岗厦写字楼项目、上沙城市综合体项目、香蜜湖龙溪花园项目等都是旧改项目，且均为城市核心地块。位于宝城26区的中洲中央公园项目，则是中洲地产回归深圳之作。

“同业竞争”难题待解

需要指出的是，中洲地产如今为上市公司中洲控股控股股东。而中洲控股前身为深圳国资委旗下的地产上市公司“深长城”。

2013年2月份，深圳国资委决定将所持深长城控股权转让，深圳本地民营企业中洲地产一跃成为深长城的控股股东。

中洲地产的实际控制人黄光苗，系汕头濠江区达濠岛的珠浦村人。根据媒体报道，创建一家上市公司，是黄光苗的毕生梦想。而在中洲地产入主上市公司的第一个年会上，黄曾亲口称“自己的梦想已经成真”。

而中洲地产当时也曾承诺，将在法律法规允许的范围内，5年内提出同业竞争的解决方案，通过发行股份购买资产、现金购买等法律法规允许的方式注入上市公司。

不过期限过半，中洲地产仅于2014年5月向上市公司注入惠州土地资产。同业竞争难题依然凸显。

时代周报记者注意到，上述因叫出“天价”而备受关注的深圳中洲中央公园项目隶属于中洲地产。除此之外，在惠州和成都同样有案名为“中洲中央公园项目”，其中惠州中洲中央公园项目隶属于上市公司中洲控股，而成都中洲中央公园项目，则属于中洲地产与成都文化旅游发展集团，权益比例为60%、40%。

与此同时，中洲位于福田上沙的旧改项目体量惊人，据称第一批旧改范围即已经相当于四倍的现在下沙滨河时代的体量。而位于金田路与福华一路交会处的高200米的中洲大厦项目已建成，则预计今年下半年入市。

虽然备受投资者关注，但根据中洲控股近期回复投资者，上述两项目如今仍属于中洲地产，并未注入上市公司。