上海“期房禁转”迟出有因，交易市场蠢蠢欲动

证券之星4月7日据上海侨报：从２００３年底开始，有关期房禁转的消息就不绝于耳。 转眼已至２００４年４月，期房禁转究竟是山雨欲来还是不了了之？

近日，建行上海分行一位负责人向本报记者透露：期房禁转政策将不会出台了。

“禁令”迟出有因

实际上去年刚传出期房禁转的消息时，就有人对其出台的可行性持保留意见。

21世纪不动产市场部经理王峻认为，政府之所以酝酿禁止期房转让，是为了控制发展过于迅猛的“房产投机热”。然而，该政策的出台是否会起到预期的作用，以及如何制定全面的内容是问题的关键。

期房禁转之所以迟迟未能出台，说明政府需要考虑的层面比较多。这项政策一旦出台势必对上海楼市，甚至上海的经济形态产生一定影响。“事实上，还没有出台就已经对上海楼市产生了不同程度的影响。那么它的正式出台必定要深思熟虑，绝不会草率行事”。

此外，业内人士普遍认为，无论今后期房禁转是否出台，就现状来看它已经不可否认地对“房产投机”产生了威慑力。

未曾出台已见效果

前一阶段，“温州投资者撤资”的消息被媒体炒得沸沸扬扬。且不论是真是假，至少反映出投资者对期房禁转多少是有所顾及的，谁都不愿冒这个险。

这个想法在一些资金并不是很雄厚的投资者身上表现得尤为明显。

薛女士几年前就开始投资房产，凭着自己不错的眼光在转让房产上获利颇丰。去年刚传出期房禁转的消息时，薛女士便不再购入期房，同时将手中现有的期房挂到中介转让。今年年初至今，期房禁转尚无正式出台的迹像，薛女士坚持认为不能冒险，稳妥才是最重要的。目前，薛女士把更多的目光集中在二手房市场，“同样‘有利可图’，而且又比较安全，何必要去过担心的生活呢？”

在投资者中有薛女士这样想法的不在少数。他们都已在期房禁转的雷声中激流勇退，开辟新的投资战场。

漏洞频出的几个环节

住商不动产上海总部副总经理林倩曾告诉本报记者，期房禁转的出台未必能起到预期的目的。因为，如果该政策的出台仅仅是抑制投资者在购买期房后转让的话，对于购买前的一个定购过程（就是通俗说的炒楼花）起不到防范作用，投机者仍可利用和开发商的关系，在排队拿号中赚取利润；甚至还有可能助长投资者向投机客的方向发展。林倩同时认为，政府在出台政策时也一定会考虑到这些。

警惕“变通”导致税收流失

复旦大学房地产研究中心华伟教授认为，虽然期房禁转的政策并没出台，但沪上众多开发商都已对业主关上了期房转让的大门。而得不到开发商的支持，只是使得转让问题复杂一些，各种各样的变通手法在市场上“大显身手”，反而造成了很多不良结果，尤其是造成大量房产契税的流失。

华伟给记者举了个例子：去年1月，一位金姓投资者购买了某楼盘的配套商铺共104平方米，总价值38万余元。一年间，这间商铺已升值颇多，今年年初商铺挂牌立即有“下家”表现出极大兴趣。尽管开发商不同意转让操作，但有房地产公司内部人员“帮忙”，下家将增值的24万余元付给金先生，而金先生只需通过房地产交易中心退房，注销手续生效后，下家即以原价买下这套商铺。对于这套商铺来说，账外的24万元房价就逃避了契税，按照3%来计算，少纳税额7200元。

对于越来越频繁的期房交易虚报价值现象，上海房地产交易中心有关人士接受记者采访时表示，交易中心意识到有些交易的房产价值存在问题，但是本着买卖自愿的原则，交易中心没有理由拒绝办理登记。

目前，期房转让尚缺乏一套成型的实施规则，不但使得期房买卖双方的合法权益无法得到应有保障，大量税收流失，同时市场也无法及时捕捉到真实信息。