锦和商管（603682）2024年年报关键审计项：租赁收入确认、长期待摊费用账面价值

据证券之星公开数据整理，近期锦和商管（603682）发布2024年年报，该份财报由立信会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

一、租赁收入确认

项目内容

锦和商管的营业收入主要为向客户提供物业使用权所获得的租赁收入，通常情况下租赁收入于物业租赁期按期确认。2024年度锦和商管租赁收入金额为人民币74,847.40万元。由于营业收入是锦和商管的关键业绩指标之一，存在可能操纵收入确认时点以达到特定目标或预期的固有风险，同时租赁收入确认涉及管理层判断，可能对锦和商管的净利润产生重大影响。

审计应对

1. 测试和评价与租赁收入确认相关的关键内部控制，包括从岗位设置、合同签订管理、客户信用政策及会计估计、销售开票、销售记录、直至销售收款的完整业务流程中的关键控制，检查相关控制的设计和运行的有效性；
2. 复核锦和商管对租赁合同认定为融资租赁或经营租赁的合理性；
3. 对租赁收入实施分析程序，分析收入及毛利率变动的合理性；
4. 获取项目租金收入台账、业务部门租控表，核对租赁收入是否计入正确会计期间；
5. 从营业收入的会计记录中选取样本，核对收入确认相关支持性文件，如租赁合同、发票、收款银行回单等，关注租赁收入的确认是否符合企业会计准则的规定；
6. 于项目现场实地察看租户使用租赁物业的状况，重点关注本期新增租户、大额租户，抽样检查空租房屋的现状，将现场察看情况与租控表登记的租户信息进行比对；
7. 结合对应收账款的审计，选择主要客户函证本期营业收入。

二、长期待摊费用账面价值

项目内容

锦和商管的长期待摊费用主要为承租运营项目的改造、装修成本。管理层对以下方面的判断会对长期待摊费用的账面价值，以及长期待摊费用的摊销政策造成影响，包括：确定长期待摊费用的原值；确定在建工程转入长期待摊费用及开始摊销的时点；估计相应长期待摊费用的预计受益年限并与物业租赁期相比较以确定摊销年限。于2024年12月31日锦和商管长期待摊费用（租入物业改造装修部分，不含招商服务费）的账面价值为人民币67,806.99万元。由于确定长期待摊费用的账面价值涉及重大的管理层判断，且其对财务报表具有重要影响。

审计应对

1. 了解、评价及测试长期待摊费用完整性、存在性和准确性相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
2. 检查形成长期待摊费用的改造工程等的支持性文件，如工程施工合同、决算、发票、付款银行回单等资料；
3. 获取工程进度报告，并在现场进行实地考察，了解其工程实际完工进度；
4. 根据项目实际完工进度，确认在建工程转入长期待摊费用的时点；
5. 根据我们对锦和商管业务的了解，比较和评估管理层用于评估长期待摊费用的摊销年限的判断是否合理；
6. 获得锦和商管长期待摊费用摊销计算表，检查摊销方法是否按照摊销政策执行，重新计算摊销金额是否准确；
7. 检查长期待摊费用减值的测试，特别是对于存在亏损等减值迹象的项目，实地勘察项目运营情况，复核可回收金额确定原则、方法及减值测试的过程。

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