房地产行业2024年度中期策略：行业迈向存量房时代

（以下内容从信达证券《房地产行业2024年度中期策略：行业迈向存量房时代》研报附件原文摘录）
摘要:
2024H1房地产市场表现回顾：销售小阳春成色不足，房地产投资开发持续低迷。2024Q1销售小阳春成色不足，叠加2023年同期高基数背景，2024Q1全国商品房累计销售额21354.96亿元，累计同比下滑27.6%，全国商品房累计销售面积22667.53万平方米，累计同比下滑19.4%。Q1后市场成交热度迅速回落，4-5月新房成交表现创2016年以来新低。商品房库存仍处高位，新政后13城库存去化周期出现短暂下行，近期部分城市去化周期逐步出现延长趋势，尤其是三线城市去化周期仍在持续走高。二手房成交优于新房，2024H1二手住宅成交面积仅次于2021年和2023年同期水平，创2018年以来次次新高。土拍市场仍然冷淡，1-5月100大中城住宅类土地累计成交建筑面积7223.47万平方米，累计同比下降25.0%，100大中城住宅类土地累计成交总价4274.50亿元，累计同比下降32.0%。房地产投资开发持续低迷，新开工面积、竣工面积、房地产投资开发完成额均同比下滑。
房价已经历深入调整，核心城市价格有望率先止跌。本轮70个大中城市二手住宅价格指数环比下行时长已长达33个月，远超上一轮周期11个月的下行时长。从房价下跌幅度上来看，当前70个大中城市二手住宅价格已回落至2018年中水平，剔除季节因素影响，70个大中城市二手住宅价格单月同环比跌幅自2023年4月以来均持续扩大，单月同比跌幅已突破2006年以来最大单月跌幅，环比跌幅已达到2006年以来单月最大跌幅。我们认为当前房价已经历了深度调整，结合过往房地产周期表现，我们预计房价底部拐点已现并有望逐步企稳。
房地产行业或逐步进入存量房时代，二手房成交占比有望逐步提升。当前全国主要城市的二手房成交热度均优于新房。2024年5月，深圳单月二手住宅成交面积占比已达新房2倍。2024年4月杭州房地产新政出台后，二手住宅成交持续修复并实现正增。2024年5月杭州二手住宅成交面积同比增幅高达46.8%。517新政后北京二手住宅成交面积同比由负转正，成都二手住宅成交修复优于新房。从海外经验对标来看，1970s后美国二手房成交占比持续高于新房，2022年末单户型成屋销售占比达到88%。日本主要都市圈于2016年前后进入存量时代，目前二手房交易占比在60%左右。2016年开始，日本首都圈二手房销售量首次超过新房，之后二手房交易占比基本保持在50%以上。
展望2024：我们认为当前房地产总量需求已接近历史低位。参考城镇化率放缓后海外人均新开工面积有望稳定在1-1.4平方米/人，以及根据新增市场需求=刚性需求+改善需求+更新需求两种方式计算，我们预计未来我国商品房销售中枢有望保持在10.5-14亿平左右规模。根据测算，我们预计2024年全国商品房销售金额下降3.4%，房地产开发投资下降9.2%。
优质房企重点关注：1、开发房企建议关注华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、滨江集团、越秀地产、金地集团等，2、二手房经纪商我们建议关注贝壳、我爱我家。
风险因素：1）政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。2）市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。