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房地产行业跟踪报告:土地市场表现仍较弱,土拍规则持续优化

来源:万联证券 作者:潘云娇 2023-10-31 08:03:00
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(以下内容从万联证券《房地产行业跟踪报告:土地市场表现仍较弱,土拍规则持续优化》研报附件原文摘录)
行业核心观点:
尽管8月底9月初以来行业需求端利好政策陆续出台,但是销售端修复趋势较弱,土地市场整体表现仍承压,近期自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制,同时10月以来已有多地取消地价限制,随着行业持续降温,土拍制度有望持续优化以适应行业当前的发展环境,土地市场的改善仍更依赖于行业资金面的修复情况,建议持续关注销售端表现情况以及房企融资面的改善情况。
投资要点:
整体:9月各线级城市土地成交规模进一步收缩。根据中指研究院数据统计,2023年1-9月,300城住宅用地成交规划建面为2.22亿平,同比下降33.58%,较1-8月下滑幅度扩大3.28pct;2023年1-9月,300城住宅用地土地出让金规模为15,705.13亿元,同比下滑26.4%,较1-8月下滑幅度扩大5.95pct。9月,300城住宅用地土地出让金规模为2,083.98亿元,环比-11.87%,同比-50.0%。其中一线、二线、三四线城市土地出让金额分别约为386.14亿元、1130.13亿元、567.71亿元,同比分别变动-76.7%、-41.7%、-4.7%。9月溢价率同环比均上升,9月300城住宅用地平均溢价率为4.33%,同比上升1.37pct,环比上升0.26pct。其中,一线、二线、三四线平均溢价率分别为6.58%、4.51%、2.51%,同比分别变动+3.09pct、+1.73pct、+0.14pct,环比分别变动-1.75pct、+1.03pct、+0.71pct。9月300城流拍率同环比均上升,一线城市流拍率回落至较低位。9月300城住宅用地流拍率为18.7%,环比上升0.8pct,同比+6.6pct。一线、二线、三四线城市土地流拍率分别为4.3%、10.3%、25.0%,环比变动-7.4pct、+0.1pct、+1.0pct,同比变动分别为+3.1%、+4.9pct、+5.7pct。
城市:集中度下降。2023年1-9月,300城中土地成交规模前30的城市土地出让金规模合计为1.27万亿元,占300城总体土地成交金比重80.75%,同比下降0.09pct,较1-8月下降0.44pct。
房企:央/国企仍是主力,中型房企拿地强度环比有所下降。根据中指研究院拿地排行榜来看,23年1-9月央国企仍是主力,前30家企业中央/国企(含地方国资)背景房企占绝对多数。2023年1-9月中指研究院权益拿地排行榜前30房企以规划划分的大中小型企业2023年1-9月拿地强度分别为23.1%、34.3%、31.0%,较23年1-8月分别变动+0.7%、-1.3%、-2.5%。
风险因素:销售端修复不及预期、融资端政策收紧、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。





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