房地产行业周报：政策持续加码，一线城市热度有所回升

（以下内容从西南证券《房地产行业周报：政策持续加码，一线城市热度有所回升》研报附件原文摘录）
投资要点
9月44城新房成交面积同比-21%，环比-6%；14城二手房成交面积同比+33%，环比-1%。截至8日，9月44城新房累计成交面积同比-21%，环比8月同期-6，全年累计同比-6%。其中，一线城市9月累计成交同比-45%，环比8月同期-2%，全年累计同比+7%。二线城市9月累计成交同比+0%，环比8月同期-9%，全年累计同比-8%。三四线城市9月累计成交同比-32%，环比8月同期+3%，全年累计同比-11%。9月14城二手房累计成交面积同比+33%，环比8月同期-1%，全年累计同比+30%。
一线城市“认房不认贷”落地后市场热度有所回升。据中指院统计，北上广深“认房不认贷”落地后新房到访与认购量均有所上升，优质板块项目关注度较高，北京9月（截至8日）日均新房认购套数较8月增长36%，认购面积增长29%。由于本次新政利好的是外地买房的上海首套刚需及上海置换客户，二手房挂牌量明显增加，带看量也有所增加，但成交量尚未出现明显变化。近期地产宽松政策逐步落地，叠加“金九银十”传统营销旺季与年底开发商促销，9月销售有望回升。
政策力度持续加码，重点城市放开限购限价。7日南京宣布放开玄武、秦淮、建邺、鼓楼四区限购政策，此前实际执行中外围六区已不再限购，因而至此南京限购已全面放开，打响核心一二线城市放开限购的第一枪。此外沈阳、大连也在近期全面取消限购政策，天津限购区域调整为市内六区。目前郑州、厦门、天津、济南、长沙、杭州、武汉等近30城已针对局部区域或群体进行放松，但限购尚未完全解除。预计接下来其他重点二线城市有望逐步跟进，更多楼市承压城市有望迎来一波限购松绑潮。广州等城市已取消“限价令”，官方不再提供指导价，开发商仍需备案但可自由决定价格涨跌。
融资总额同比增加，信用债增长显著。2023年8月房地产企业非银融资总额为697.1亿元，同比大幅增长22.2%，环比下降9.6%；其中信用债融资463.3亿元，同比增长59.0%，环比下降10.1%。行业平均利率为3.35%，同比下降0.27个百分点，环比下降0.11个百分点。2023年1-8月房地产企业非银融资总额为5510.0亿元，同比下降8.5%，环比降幅收窄3.2个百分点。从融资结构来看，8月信用债规模占比66.5%，海外债占比3.6%，信托占比1.9%，ABS融资占比28.1%。2023年9月到期债券余额为734.8亿元，其中，海外债占比为30.2%，信用债占比为69.8%。2023年内到期债券余额为2607.2亿元，其中海外债占比为35.6%，信用债为64.4%。
投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。