投资摘要：市场行情：本周（2.27-3.3）A 股地产指数（申万房地产）涨幅0.74%（上周0.94%），A 股大盘（中证A 股）涨幅1.09%（上周0.99%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅2.13%（上周-0.18%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅4.51%（上周-3.22%），H 股大盘（恒生指数）涨幅2.79%（上周-3.43%）。本周A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现弱于大盘、H 股物业板块表现强于大盘。
行业基本面：新房销售回暖、二手房销售升温。从数据来看，27 城商品房累计销售面积（1.1~3.3）同比-4.1%；12 城二手房成交面积（1.1~3.3）同比29.2%，2 月整月同比-114.7%。
土地市场成交改善。从数据来看，100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.5）成交土地建面同比2.3%，上周累计同比12.6%；本周100 大中城市（2.27~3.5 土地成交溢价率2.6%，上周4.9%；100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.5）土地成交总价同比7.1%，上周累计同比13.6%。
内债融资略有下滑，外债余额降幅较大。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~3.5）累计同比-5.4%，2 月整月同比16.2%；内地房企海外美元债券余额（截至3.5）同比去年同期-21.68%，环比上月末-0.17%；内地房企海外港元债券余额（截至3.5）同比去年同期-15.17%，环比上月末0.15%。
投资策略：3 月5 日，政府工作报告提出了加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作。防范化解房企风险与支持改善性住房需求都是近年来首次写入政府工作报告，这也是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。一方面，只有确保房地产行业特别是头部优质企业的平稳发展，才能有效防止地产行业发生系统性风险，进而防范银行系统和地方债务两大风险。另一方面，销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心，只有新房市场销售实现了持续性复苏，才能确保房地产市场的平稳。而改善型住房是住房消费的重要组成部分，支持改善性住房需求对于提升楼市增量需求，促进行业进一步回暖具有决定性的作用。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。
我们认为，优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望获得融资端的大力支持，有效改善资产负债状况的优质民企。建议持续跟踪保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。
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