房地产第47周周报：保交楼进一步落地，优质房企获银行大额授信

市场行情：本周（11.21-11.25）A股地产指数（申万房地产）涨幅5.09%（上周0.23%），A股大盘（中证A股）涨幅-1.36%（上周0.53%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅8.39%（上周6.47%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.33%（上周3.85%）。本周A股、H股地产板块表现均强于大盘。

行业基本面：新房销售持续弱势，二手房销售继续回落。从数据来看，28城商品房累计销售面积（11.1~11.26）同比-24.3%，上月同比-13.4%；12城二手房成交面积（11.1~11.25）同比5.5%，上月同比26.2%。

土地市场供需两弱。从数据来看，100大中城市本年累计（截至11.27）成交土地建面同比-13.4%，上周累计同比-12.5%；本周100大中城市（11.21~11.27）土地成交溢价率3.5%，上周3.4%；100大中城市本年累计（截至11.20土地成交总价同比-32.7%，上周累计同比-32.1%。

投资策略：本周保交楼资金进一步落地，优质房企获得国有六大行大额度授信，行业资金面支持持续强化。11月21日，央行提出保交楼贷款支持计划，至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。11月24日，国有六大行落实“地产16条”，与多家房企签订合作协议，已披露的意向性授信额度高达12750亿元。其中，工商银行向12家全国性房企提供意向性融资，总额达6550亿元，邮储银行向5家房企提供意向性融资总额2800亿元。我们认为，当前的纾困思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，随着对优质民企融资支持的加速落地，市场对优质民企的信心有望得到修复。在供给端，从开发贷款，债券、信托融资和预售资金监管等各方面全面加强对优质房企的资金面支持。在需求端，主要通过加强“保交楼”、支持个人购房信贷和放松限购，促进市场销售的恢复。

我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，在政策支持下，有望率先获得金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。在“第二支箭”及“金融十六条”的政策支持下，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。